Full logo
כניסההרשמה בחינםהרשמה
התמקמות

זכויות שוכרים בגרמניה – המדריך ל-Mieterschutz

אישה מבוגרת קוראת מכתב רשמי ליד חוזה שכירות פתוח על השולחן
אישה מבוגרת קוראת מכתב רשמי ליד חוזה שכירות פתוח על השולחן
15 דקות קריאה
עודכן · 30 באוגוסט 2026אומת מול מקורות רשמיים · אוגוסט 2026
אמיר שלו
מאת אמיר שלו

🗺️

זכויות שוכרים – Mieterschutz

הגנה משפטית לשוכרים בגרמניה. מה מותר ומה אסור למשכיר.

הצטרפו בחינם כדי לקבל מסלול מעבר מותאם אישית לשלב שלכם – ולעקוב אחרי כל צעד בדרך.

הצטרפו בחינם ←

המרתון של מציאת הדירה מאחוריכם, ועכשיו החלק ששווה הכי הרבה כסף: לדעת מה בדיוק מגן עליכם. הגנת השוכרים בגרמניה (Mieterschutz) היא מהחזקות בעולם – אבל היא לא חלה על כל חוזה, ודווקא החוזה הראשון שישראלים רבים חותמים עליו בברלין הוא לא פעם אחד מאלה שהחוק מוציא מרוב ההגנות.

לכל זכות כאן יש תנאי ויש שעון. אם אתם עדיין מחפשים, התחילו במדריך למציאת דירה בברלין; כאן מתחילים מהיום שהחוזה חתום.

לפני הכול – בדקו אם ההגנות האלה חלות עליכם

§549(2) BGB מוציא שלושה סוגי חוזים מכללי מחיר השכירות בתחילת שכירות (§§556d–556g), מכללי העלאת שכר הדירה (§§557–561) ומרוב ההגנה מפני פינוי (בהם §§573, 573a, 574–575, 577, 577a):

דירה שהושכרה לשימוש זמני בלבד (nur zum vorübergehenden Gebrauch).

חדר מרוהט שהוא חלק מהדירה שבעל הדירה עצמו גר בה – ושימו לב לסייג, כי הוא מציל: החדר מוצא מההגנה רק אם לא נמסר לכם למגורי קבע עם בני משפחתכם או עם מי שאתם מנהלים איתו משק בית משותף לאורך זמן.

דירה שגוף ציבורי או ארגון רווחה מוכר שכר עבור אנשים במצוקת דיור, ורק אם יידעו אתכם על כך בחתימה.

ולצידם §549(3), שמוציא באותו אופן חדר במעון סטודנטים או נוער (Studenten- oder Jugendwohnheim): גם עליו לא חלים כללי העלאת שכר הדירה (§§557–561) ורוב ההגנה מפני פינוי, וגם חובת הריבית על הפיקדון אינה חלה שם (§551(3)). אם אתם גרים במעון, אל תניחו שכללי ההעלאה מגנים עליכם.

מה קובע: מטרת ההשכרה שסוכמה בפועל, לא הכותרת על החוזה ולא עצם היותו קצוב. חוזה לשנה בדירה שהיא מרכז החיים שלכם, שבה גם נרשמתם ב-Anmeldung, אינו שימוש זמני. ובחדר לפי המקרה השני החוק מקצר את ההודעה בעצמו: עד ה-15 בחודש, לתום אותו חודש (§573c(3)) – כשבועיים.

ומה שממשיך לחול גם שם: תקרת הפיקדון (§551), חובת התחזוקה (§535), הזכות להפחתת שכר בגין ליקוי (§536), שעון ששת החודשים של §548, וגם §5 WiStG – מחיר שחורג ביותר מ-20% מהמקובל תוך ניצול היצע דיור מצומצם הוא עבירה מנהלית, אלא אם הוא נדרש לכיסוי הוצאותיו השוטפות של בעל הדירה.

ויוצא דופן שני: בבניין של עד שתי דירות שבעל הדירה גר באחת מהן, §573a מתיר לו לבטל בלי שום עילה, ובתמורה תקופת ההודעה מתארכת בשלושה חודשים – 6, 9 או 12 לפי הוותק. הוא חייב לציין במכתב שהביטול נשען על §573a, ואתם עדיין רשאים להתנגד לפי §574. ספרו כמה דירות יש בבניין לפני שחותמים.

פינוי – העילות, ושתי בדיקות שאפשר לעשות לבד

בחוזה רגיל ובלתי קצוב מותר לבטל רק מתוך אינטרס לגיטימי (§573(1)), וביטול שנועד להעלות שכר דירה נשלל במפורש – אבל רק בחוזה רגיל: בבניין לפי §573a לא נבדקת עילה כלל, ובחוזים לפי §549(2) פרק העילות אינו חל. וב-Eigenbedarf מעגל הזכאים רחב ממה שנדמה: הדירה נחוצה לבעל הדירה, לבני משפחתו או למי שנמנה על משק ביתו (§573(2) מס׳ 2) – ובית המשפט הפדרלי כלל בכך גם אחיינית (BGH, 27.1.2010, VIII ZR 159/09).

בדיקה ראשונה: המכתב חייב לנמק את עצמו. §573(3) דורש שהעילות יופיעו במכתב עצמו, ועילות שלא נכתבו בו לא נספרות אחר כך אלא אם נולדו לאחר משלוחו. מכתב שכתוב בו רק Eigenbedarf, בלי שם ובלי הסבר מי צריך את הדירה, שווה בדיקה.

בדיקה שנייה: הצורה. הודעת ביטול חייבת להיות בכתב חתום ביד (§568(1)) – מייל, וואטסאפ או סריקה אינם ביטול תקף, השכירות ממשיכה והשעון בכלל לא מתחיל לרוץ. חתימה אלקטרונית מאושרת לפי §126a BGB כן עומדת בדרישה; מייל רגיל לא. הכלל חל על שני הצדדים.

תקופות ההודעה שלו, בחוזה פתוח: 3 חודשים, 6 אחרי חמש שנות מגורים, 9 אחרי שמונה (§573c(1)). הסולם חל על כל ביטול רגיל מצידו ומכל עילה; ההארכה היא שלו בלבד, ותקופת ההודעה שלכם אינה גדלה עם הוותק (§573c(4)); והשעון של חמש ושמונה השנים רץ מיום מסירת הדירה בפועל, לא מהחתימה. המכתב חייב להגיע עד יום העבודה השלישי (Werktag) של החודש – ראשון וחגים אינם נספרים, ושבת ככלל כן. ושימו לב לשני חריגים: ב-Staffelmiete מותר לשלול את זכות הביטול שלכם עד ארבע שנים (§557a(3)), ובחוזה קצוב אין זכות הודעה רגילה בכלל.

וחשוב מכול: מכתב ביטול אינו צו פינוי. גם כשהמכתב תקף ותקופת ההודעה חלפה צריך ככלל תביעת פינוי, פסק דין, ורק פקיד הוצאה לפועל מבצע את הפינוי; החלפת מנעולים, ניתוק חשמל או הוצאת חפצים הם verbotene Eigenmacht (§858) – גם כשהחוזה בוטל כדין וגם כשהשוכר נעלם, כל עוד לא זנח את החזקה באופן שניתן לזהותו (BGH, 14.7.2010, VIII ZR 45/09). ואחרי פסק דין לחובתכם אפשר לקבל ארכת פינוי עד שנה (§721 ZPO) – אבל את הבקשה חייבים להגיש לפני סיום הדיון שבו ניתן פסק הדין, אחרת החלון נסגר מאליו, והיא אינה פתוחה בחוזה קצוב לפי §575 ובחוזים לפי §549(2) מס׳ 3.

ושני סייגים שנוגעים דווקא לנו: אפשר להורות בצו זמני על פינוי צד שלישי שמחזיק בדירה כשיש פסק דין נגד השוכר הראשי – ורק אם בעל הדירה נודע על החזקה של הצד השלישי לאחר תום הדיון בעל פה (§940a(2) ZPO) – בדיוק מי שגר בשכירות משנה; והארכה מגנה על המגורים ולא על הרכוש: מותר לאחסן את המיטלטלין, ואם לא דרשתם אותם תוך חודש מותר לממש אותם (§885a ZPO).

וחסימה ברלינאית ששווה לבדוק: אם הדירה הומרה לדירה בבעלות (Eigentumswohnung) אחרי שנמסרה לכם ואז נמכרה, הרוכש אינו רשאי להסתמך על Eigenbedarf או על ניצול כלכלי במשך תקופת חסימה (§577a(1) BGB) – ובברלין התקנה מ-13.6.2023 קובעת עשר שנים בכל שטח העיר, בתוקף מ-1.10.2023 עד 30.9.2033. סדר הפעולות קובע הכול: ההגנה שייכת למי שכבר גר בדירה לפני ההמרה, ולכן שאלו את בעל הדירה מתי בוצעה. ויתור על הזכות בחוזה בטל (§577a(3)).

ואם ה-Eigenbedarf היה מזויף? זה קורה. התפניתם, ואז מתברר שנכנס מישהו אחר או שהדירה הושכרה מחדש – ביטול לא מוצדק באשמת בעל הדירה יכול להקים לכם תביעת פיצוי על הנזק הכספי, למשל עלויות המעבר וההפרש בשכר הדירה. כשבעל דירה אינו מממש את הצורך שהצהיר עליו מוטל עליו נטל הצגה מיוחד להסביר מדוע נעלם (BGH, 29.3.2017, VIII ZR 44/16; הלכה מנחה, לא פסיקה מחייבת). לכן שמרו את מכתב הביטול, ובדקו אחרי כמה חודשים מי באמת גר שם.

הכלי החזק ביותר מול Eigenbedarf: התנגדות בעילת קושי

גם כשמכתב הביטול תקף לחלוטין, אתם רשאים להתנגד לו (Widerspruch) ולדרוש שהשכירות תימשך, אם הסיום יגרום לכם או לבני משפחתכם קושי שאינו מוצדק גם בהתחשב באינטרסים של בעל הדירה (§574(1)). החוק מציין מקרה אחד במפורש: כשלא ניתן להשיג דיור חלופי הולם בתנאים סבירים (§574(2)) – ובברלין זו עילה ממשית.

המועד הוא הכול: ההתנגדות חייבת להגיע לבעל הדירה חודשיים לפני סיום השכירות לכל המאוחר, ואיחור מאפשר לו לסרב (§574b(2)) – אלא אם לא הודיע לכם מבעוד מועד על הזכות, על צורתה ועל המועד (§568(2)). הצורה קלה: טקסט קריא, מייל מספיק, בלי חתימה (§574b(1)). באיזון נשקלות רק העילות שנכתבו במכתב הביטול (§574(3)), ואין התנגדות כשקיימת עילה לביטול מיידי ללא התראה.

ליקויים, הפחתת שכר ופיגור בתשלום – המסלול הנפרד

הפרה חמורה היא מסלול אחר לגמרי. ביטול רגיל לפי §573(2) מס׳ 1, בגלל הפרה אשמה ולא זניחה, נושא את תקופות ההודעה של 3, 6 או 9 חודשים; ביטול מיידי לפי §§543 ו-569 בא בלי תקופת הודעה בכלל. את הספים המדויקים, את החלון לרפא פיגור בתשלום מלא, את הסייג שהוא עובד פעם אחת בשנתיים ואת חובת ההתראה לפני ביטול מיידי בגלל הפרה אחרת ריכזנו במדריך לליקויים ולהפחתת שכר דירה.

ובאותו מדריך גם הצד השני של אותו מטבע: ההפחתה. היא אינה בקשה אלא קורית מכוח החוק – ליקוי שפוגם בהתאמת הדירה לשימוש החוזי מזכה אתכם בשכר דירה מופחת באופן הולם, וסעיף בחוזה ששולל או מגביל הפחתה בטל (§536). אבל שני שערים נסגרים מוקדם, מה שידעתם בחתימה ומהירות ההודעה על הליקוי, והפחתה עצמית שתתברר כלא מוצדקת נחשבת פיגור ומחזירה אתכם בדיוק לפסקה הקודמת. לכן הדרך הבטוחה לחלוק על חיוב היא תשלום תחת הסתייגות – והמכניקה שם.

העלאות שכר דירה – בקצרה

ההעלאה הרגילה מותרת רק עד לשכירות המקובלת באזור, ובדרך לשם היא לא תעלה בברלין ביותר מ-15% בתוך שלוש שנים; הנמוכה מבין השתיים קובעת (§558(1)). והעלאה כזו אינה נכנסת לתוקף מעצמה, אלא דורשת את הסכמתכם. את המנגנון המלא – ההנמקה, מועדי ההסכמה, תוספת המודרניזציה והתקרות שלה, Staffelmiete, Indexmiete ובלם מחירי השכירות – פירטנו במדריך להעלאות שכר דירה.

חיובי עזר וחימום – בקצרה

מותר לחייב אתכם ב-Nebenkosten רק אם כך סוכם בחוזה, ורק בסוגי העלויות שמנויים בתקנות (§556(1)); עלויות ניהול ועלויות תחזוקה ותיקונים אינן ביניהן, כי הן משולמות כבר בתוך ה-Kaltmiete. על החשבון השנתי רצים שני שעונים שאסור לבלבל ביניהם, יש לכם זכות עיון במסמכים, ולתקנות החימום יש זכות קיצוץ שלא צריך בית משפט כדי להפעיל – הכול במדריך לחיובי עזר ולחימום.

הפיקדון – מה שחשוב לדעת על ההחזר

את התקרה של שלושה חודשי שכירות, את תחולתה על כל הבטוחות יחד, את הפריסה לשלושה תשלומים, את ההפרדה מנכסי בעל הדירה ואת מה שקורה כשהבניין נמכר (§566a) פירטנו במדריך למציאת דירה בברלין. מה שחסר שם הוא ההחזר.

בחוק הגרמני אין מועד להחזר פיקדון. החוב קם רק אחרי פרק זמן סביר שבו בעל הדירה מחליט אם ואיך להיעזר בו (BGH, 18.1.2006, VIII ZR 71/05) – חצי שנה הוא כלל אצבע, לא תקרה. מותר לו לעכב את הפיקדון או חלק סביר ממנו, ורק אם צפוי חוב לטובתו בעקבות חשבון ה-Nebenkosten; דרשו בכתב פירוט של הסכום המעוכב, ואת היתרה שאין עליה מחלוקת מיד.

ושעון שרץ לטובתכם, אבל דעו על מה בדיוק: תביעות בעל הדירה בגין שינויים או נזקים מתיישנות תוך שישה חודשים מהיום שקיבל את הדירה בחזרה (§548(1)) – והוא חוסם בעיקר חשבון נזקים שנשלח בנוסף לפיקדון, ולא ניכוי מתוך הפיקדון עצמו: בית המשפט הפדרלי קבע ב-2024 שהסכם פיקדון מתפרש ככלל כמאפשר קיזוז נזקים בהתחשבנות (BGH, 10.7.2024, VIII ZR 184/23), ו-§216 מתיר להיפרע מבטוחה גם אחרי התיישנות. השעון גם אינו חוסם חוב של שכר דירה או חשבון Nebenkosten, ו-§215 מתיר קיזוז כשהתביעה טרם התיישנה במועד שבו ניתן היה לקזז לראשונה. הגיע חשבון נזקים באיחור – אל תשלמו ואל תסרבו לפני שבדקתם.

ואם הוא פשוט לא מחזיר ואתם כבר בישראל: תביעת ההחזר מתיישנת תוך שלוש שנים מתום השנה הקלנדרית שבה קמה, והמסלול הזול הוא Mahnverfahren – לתובע שאין לו מקום שיפוט כללי בגרמניה הסמכות היא של Amtsgericht Wedding בברלין (§689(2) ZPO). ואל תסגרו את חשבון הבנק לפני שהכסף חזר. ופיגור בפיקדון בגובה שני חודשי שכירות הוא עילה לביטול מיידי בלי התראה (§569(2a)) – אבל תשלום לפני מסירת הביטול חוסם אותו, ותשלום עד חודשיים ממסירת תביעת הפינוי מבטל אותו.

פרטיות בדירה שלכם – Hausrecht

כל עוד החוזה בתוקף זכות השימוש בדירה היא שלכם בלבד (§535). לכן אין בחוק הגרמני סעיף שנותן לבעל הדירה זכות כניסה – יש רק חובה נלווית שלכם, שנגזרת מתום הלב (§242), לאפשר כניסה אחרי הודעה מוקדמת מתאימה ורק כשיש סיבה עניינית קונקרטית. ביקורת תקופתית סתמית אינה סיבה כזו (BGH, 4.6.2014, VIII ZR 289/13); כן נחשבות סיבה תיקונים, צפייה של שוכרים עתידיים ומכירה מתוכננת.

ומה כתוב בחוזה שלכם? סעיף שנותן זכות כניסה כללית לבדיקת מצב הדירה בטל (§307(1)), אבל סעיף שמתנה כניסה באירוע מיוחד, כמו מכירה מתוכננת או השכרה מחדש בסוף השכירות, תקף וניתן לאכיפה.

וזה עובד לשני הכיוונים: אתם חייבים בחוק לאפשר עבודות אחזקה (§555a) ומודרניזציה (§555d), וסירוב לא מוצדק הוא הפרת חוזה – אבל לא בלי גבול: אפשר להתנגד למודרניזציה מטעמי קושי, ואת הנסיבות מוסרים בטקסט קריא עד תום החודש שאחרי קבלת ההודעה (§555d(2)–(3)); הפירוט בהעלאות שכר דירה – ובעל הדירה אינו חייב קודם לקבל פסק דין לסבילות (BGH, 15.4.2015, VIII ZR 281/13). השיבו בכתב והציעו מועדים חלופיים. ומה שמגיע לכם בתמורה: הוצאות שנגרמו לכם בגלל העבודות מוחזרות בהיקף סביר, ולפי דרישתכם בעל הדירה חייב לשלם מקדמה על חשבונן (§555a(3)).

ואם נכנסו בלי רשות: ביקורי פתע והחלפת מנעולים אסורים, וכניסה בהיעדרכם מותרת רק בהסכמה מראש (בסכנה מיידית, כמו דליפת גז, מזעיקים כיבוי אש או משטרה). משפטית זו verbotene Eigenmacht (§858), ויש לכם תביעה להחזרת החזקה (§861) ולהפסקת ההפרעה (§862) – והן פוקעות אחרי שנה מהמעשה, אלא אם הוגשה תביעה לבית משפט (§864); מכתב או תלונה אינם עוצרים את השעון. כניסה נגד רצונכם עשויה גם להיות עבירה פלילית (§123 StGB), אבל זו עבירת תלונה עם שלושה חודשים בלבד מרגע שידעתם עליה (§77b StGB).

הצד השני של המטבע – כשאתם גורמים לנזק

כל המדריך עסק במה שמגן עליכם, והצד השני מתחיל בחדשות טובות: אם בעל הדירה מבטח את המבנה – וזה המצב הרגיל – אתם משלמים את הפרמיה דרך ה-Nebenkosten, ובית המשפט הפדרלי קבע שכשהנזק נגרם ברשלנות קלה מוטלת עליו ככלל חובה חוזית לפנות לחברת הביטוח ולא אליכם (BGH, 19.11.2014, VIII ZR 191/13; הלכה מנחה, לא פסיקה מחייבת). ההגנה אינה מכסה את רכוש השכנים, נזקי גוף או הרכוש שלכם..

לכן ביטוח אחריות אישית (Privathaftpflichtversicherung) נפוץ מאוד בגרמניה. זו אינה חובה חוקית, אבל זו הנורמה. בדקו שהפוליסה כוללת Mietsachschäden ומה מוחרג בה: בתנאי המודל של האיגוד, שאינם מחייבים, הכיסוי חל על חדרים שכורים בתוך מבנים בלבד, ומוחרגים בלאי ונזק מהיווצרות עובש.

איפה מקבלים עזרה, ומה זה עולה

קודם כול המסגרת הכללית: בכל גרמניה פועלים איגודי שוכרים מקומיים (Mieterverein), ורבים מהם מאוגדים בארגון הגג הארצי DMB, והם הכתובת הרגילה לייעוץ בדיני שכירות; מה שמשתנה מעיר לעיר הוא המחיר ומה מציעה הרשות המקומית בחינם. ובברלין יש עזרה בחינם: בכל 12 הבזירקים פועל ייעוץ שוכרים מטעם הבזירק, לכל שוכר במחוז, בלי חברות ובלי תקופת המתנה. מגבלה אחת: ייצוג בבית המשפט אינו כלול. חלק מהשירותים ניתנים גם באנגלית.

Berliner Mieterverein – כדאי, אבל דעו מה אתם קונים: 132 יורו לשנה כולל ביטוח הוצאות משפט, ועוד 7.50 יורו הצטרפות, ותעריף מופחת של 78 יורו לתלמידים, סטודנטים ובעלי הכנסה נמוכה; החברות המינימלית היא 24 חודשים. הביטוח מכסה הוצאות משפט בלבד, נכנס לתוקף רק אחרי שלושה חודשי המתנה ורק לגבי מקרים שבתחילת החברות עדיין לא היו מתבשלים. כלומר מי שמצטרף ביום שמכתב הפינוי הגיע מקבל ייעוץ, אבל לא כיסוי כספי לאותו סכסוך. מצטרפים כשחותמים על החוזה, וכל הייעוץ והייצוג ניתנים בגרמנית בלבד.

ועוד שניים, ושניהם הסדרים פדרליים שחלים בכל גרמניה: Beratungshilfe – ייעוץ וייצוג חוץ-משפטי אצל עורך דין על חשבון המדינה למי שהכנסתו נמוכה, בהשתתפות עצמית של עד 15 יורו – ו-Prozesskostenhilfe לשלב בית המשפט. וכשהליקוי חמור, רשות הפיקוח על הדיור המקומית (Wohnungsaufsicht) מוסמכת להורות על שיפוץ ותיקון, והיא פועלת לפי חוק המדינה שבה אתם גרים: בברלין זו לשכת הפיקוח על הדיור ברובע שלכם.

לסיים את החוזה מהצד שלכם – ולמה דייר מחליף לא מספיק

המכניקה מצידכם – מכתב חתום ביד עד יום העבודה השלישי (Werktag) בחודש, ראשון וחגים אינם נספרים ושבת ככלל כן, חתימת כל מי ששמו על החוזה ומה משתנה בחוזה קצוב – מפורטת במדריך למציאת דירה בברלין. זכרו שהביטול נכנס לתוקף עם הגעתו לבעל הדירה, לא עם שליחתו.

ומה שכמעט כל ישראלי מאמין בו בטעות: דייר מחליף (Nachmieter) אינו משחרר אתכם מהחוזה, ובעל הדירה אינו חייב לקבל אותו – §537(1) מטיל עליכם את סיכון השימוש בדירה, והנטל למצוא מחליף ולהציג אותו הוא כולו שלכם (BGH, 7.10.2015, VIII ZR 247/14). מה כן עוזר: סעיף Nachmieter בחוזה; §537 עצמו, שמזכה אתכם בהוצאות שנחסכו, וברגע שהדירה הושכרה למישהו אחר אתם מפסיקים לחוב בשכר דירה; ואם ביקשתם אישור להשכרת משנה וסירבו, קמה זכות ביטול מיוחדת (§540(1)) – אלא אם הסירוב נעוץ באדם שהצעתם (השכרת משנה).

עוזבים את גרמניה – והחיוב שממשיך לרוץ אחריכם

אגרת השידור (Rundfunkbeitrag) אינה חלק מ-Nebenkosten ולא תופיע בשום חשבון של בעל הדירה, אבל תגיע אליכם מעצמה כי נתוני ה-Anmeldung מועברים לגוף הגבייה: 18.36 יורו לחודש לכל דירה, לא לכל אדם, בלי קשר לשאלה אם יש טלוויזיה.

וזו הטעות היקרה בעזיבה: ה-Abmeldung במשרד האזרחים אינו מבטל את האגרה. החובה מסתיימת בתום החודש שבו הפסקתם להחזיק בדירה, אך לא לפני תום החודש שבו הודעתם לרשות השידור, והיא דורשת הודעת ביטול נפרדת; עד אז הכסף ממשיך להיצבר. ואל תסגרו את חשבון הבנק הגרמני לפני שקיבלתם את הפיקדון ואת היישוב האחרון (Anmeldung בברלין).

שני דברים שעושים בלי לחכות

Wohnungsgeberbestätigung היא חובה, לא טובה: בעל הדירה מחויב בחוק לסייע ברישום ולמסור לכם אישור בכתב על כניסתכם לדירה (§19(1) BMG), ובשכירות משנה זהו השוכר הראשי; מסרב או מתמהמה, החוק מורה לכם להודיע על כך למשרד הרישום ללא דיחוי (§19(2)). ואל תסמנו בטופס הרישום דירת משנה (Nebenwohnung): ההבחנה חלה רק על דירות בתוך גרמניה, ומס הדירה השנייה (Zweitwohnungsteuer) הוא מס עירוני, שכל רשות מקומית קובעת בעצמה אם ובאיזה שיעור לגבות אותו: בברלין הוא עומד מ-1.1.2025 על 20% משכר הדירה נטו השנתי.

וכפרו בכתב על כל דרישה שאתם חולקים עליה: אחד המסלולים שמאפשרים לכלול חוב שלא שולם בדירוג אשראי דורש שורה של תנאים מצטברים – שתי התראות בכתב אחרי מועד הפירעון, הראשונה לפחות ארבעה שבועות קודם, הודעה מראש שייתכן דיווח, ושהחייב לא כפר בחוב. מה שכפירה לא עוצרת הוא חוב שנקבע בפסק דין או בשטר חוב – ולכן אם בעל הדירה פונה להליך משפטי, זה הרגע להיוועץ ולא להתעלם (המדריך ל-SCHUFA).

שאלות נפוצות

בעל הדירה יכול לפנות אותי מתי שירצה? לא, בחוזה רגיל ובלתי קצוב: הוא צריך אינטרס לגיטימי, חייב לנמק אותו במכתב עצמו (§573(3)), והמכתב חייב להיות בכתב חתום (§568(1)); תקופות ההודעה שלו הן 3, 6 או 9 חודשים לפי הוותק. שלושה חריגים: בבניין של עד שתי דירות שהוא גר באחת מהן מותר לו לבטל בלי עילה (§573a), בחוזים לפי §549(2) פרק ההגנה אינו חל, ובפיגור חמור הביטול מיידי. וגם כשהביטול תקף יש לכם זכות התנגדות בעילת קושי (§574).

כמה מותר להעלות את שכר הדירה? שתי תקרות, והנמוכה קובעת: עד השכירות המקובלת באזור, ולא יותר מ-15% בשלוש שנים בברלין (עד 10.5.2028 לפי התקנה הנוכחית). ההעלאה דורשת את הסכמתכם, ומודרניזציה וחיובי עזר מצטברים מעל התקרה. את המנגנון המלא, ובכלל זה ההנמקה, מועדי ההסכמה, Staffelmiete, Indexmiete ובלם מחירי השכירות, ריכזנו במדריך להעלאות שכר דירה.

מקורות

כל סעיף חוק, כל תאריך וכל סכום במדריך אומתו מול המקורות הראשוניים הבאים (עודכן אוגוסט 2026). פסקי הדין של בית המשפט הפדרלי מצוטטים לפי בית משפט, מספר תיק ותאריך, והם הלכה מנחה ולא הלכה מחייבת.

המידע כאן נבדק מול מקורות רשמיים, אבל נהלים, מחירים וזמינות בגרמניה משתנים. לפני שפועלים, כדאי לוודא את הפרטים מול הגורם הרשמי הרלוונטי. אם משהו כאן כבר לא מדויק, נשמח לשמוע ונעדכן.

תגובות

כדי להוסיף תגובה צריך חשבון. ההרשמה חינם ולוקחת דקה.

הרשמה

תגובות בעמוד הזה גלויות לכל אחד/ת שנכנס/ת לדף, גם בלי חשבון.

נעים להכיר 👋

הצטרפו בחינם ונרכיב לכם מסלול אישי לפי השלב שלכם — ונשמור לכם את ההתקדמות.

הצטרפו בחינם