Full logo
כניסההרשמה בחינםהרשמה
לפני שנוחתים

דיור זמני בברלין – המדריך לצעד הראשון

אישה עומדת מול חלון עם נוף גגות ברלין, מזוודה פתוחה על השולחן
אישה עומדת מול חלון עם נוף גגות ברלין, מזוודה פתוחה על השולחן
11 דקות קריאה
עודכן · 28 באוגוסט 2026אומת מול מקורות רשמיים · אוגוסט 2026
אמיר שלו
מאת אמיר שלו

🗺️

הזמנת דיור זמני עם אפשרות Anmeldung

מצאו מקום לגור בו לחודשיים עד שלושה שמאפשר רישום כתובת רשמי.

הצטרפו בחינם כדי לקבל מסלול מעבר מותאם אישית לשלב שלכם – ולעקוב אחרי כל צעד בדרך.

הצטרפו בחינם ←

הטיסה בעוד שלושה שבועות, ואין לכם עדיין איפה לישון ביום הראשון. זה נורמלי, וזה פתיר.

הדיור הזמני לא רק נותן גג – הוא פותח את כל מה שבא אחריו: הכתובת הרשומה מפעילה את מספר המס, רשות ההגירה מבקשת לראות אותה, ורוב הבנקים ובעלי הדירות מצפים לה. וכאן שני הדברים שכמעט אף מדריך לא מספר עליהם: שעון 14 הימים לרישום, והמחיר האמיתי של חוזה לתקופה קצובה.

ולפני שנתחיל, כדאי לדעת מה כאן שייך לכל גרמניה ומה שייך לברלין: רוב המדריך הוא חוק פדרלי שחל בכל מקום – שעון 14 הימים לרישום, האישור מבעל הדירה שמגיע לכם בחוק, תקרת הפיקדון והמלכודת של חוזה לתקופה קצובה. החלקים שתלויים בעיר – בלם מחירי השכירות, ההגבלה על השכרה לטווח קצר, טווחי המחירים ומס הדירה השנייה – מסומנים כאן כברלינאיים, ומי שנוחת בעיר אחרת בגרמניה צריך לבדוק אותם מול הרשות המקומית שלו.

מה זה דיור זמני, ולמה הוא הצעד הראשון

דיור זמני הוא כל פתרון מגורים לשבועיים עד שישה חודשים, עד שמוצאים דירה קבועה. בגרמניה יש לו תפקיד נוסף: הוא זה שמאפשר Anmeldung, רישום כתובת רשמי.

בלי Anmeldung הרבה דברים נתקעים, אבל לא הכול. מספר הזהות למס (Steuer-ID) אכן מגיע רק אחרי הרישום, כי לשכת המרשם מעבירה את פרטיכם לרשות המסים הפדרלית לצורך ההנפקה (§139b(6) AO), והרישום הוא גם מה שרשות ההגירה (LEA) מבקשת בבקשה להיתר שהייה. אבל חשבון בנק וביטוח בריאות אינם תלויים ברישום מבחינת החוק: §31 ZKG מקנה לכל מי ששוהה כדין באיחוד האירופי זכות לחשבון בסיסי (Basiskonto) – במפורש גם למי שאין לו מקום מגורים קבוע – והבנק חייב להציע חוזה תוך עשרה ימי עסקים. זה חשבון בתשלום ולא חשבון רגיל, אבל זו דלת פתוחה. וביטוח בריאות ממלכתי קם מכוח ההעסקה ולא מכוח רישום (§5(1) מס' 1 SGB V).

אז הירשמו מוקדם ככל האפשר, אבל אל תיכנסו ללחץ שידחוף אתכם לדירה גרועה או להצעת "רישום בלבד". וחובת הרישום אינה תלויה בסטטוס השהייה: גם בלי היתר שהייה ביד, לשכת המרשם חייבת לקבל ולעבד את הרישום – אל תחכו ל-LEA.

השעון שאף אחד לא מספר לכם עליו

חובת הרישום היא פדרלית וזהה בכל גרמניה: מי שבאמת עבר – ויתר על הבית בישראל, והעיר החדשה היא מרכז החיים – חייב להירשם תוך 14 יום מהכניסה לדירה (§17(1) BMG). השעון מתחיל ביום הכניסה, לא ביום הנחיתה, ואי-רישום במועד הוא עבירה מנהלית שהקנס עליה מגיע עד 1,000 יורו (§54 BMG).

שני מצבים שבהם השעון אחר: מי שממשיך לגור בחו"ל, רשום שם ואינו רשום בגרמניה, נכנס לחובה רק אחרי שלושה חודשים (§27(2) משפט 3 BMG); ומי ששוהה במלון או במקום אירוח מסחרי חייב להירשם תוך שבועיים מהרגע שהשהייה שם עברה שלושה חודשים (§29(1) משפט 2 BMG).

והחלק שמציל, כפי שברלין מפרסמת: בעניינים שיש להם מועד קבוע בחוק, ורישום מגורים הוא כזה, אישור התור שהזמנתם ב-Bürgeramt נחשב בעצמו הוכחה לעמידה במועד, גם אם הפגישה תתקיים שבועות אחר כך – בעיר אחרת כדאי לוודא מול לשכת המרשם המקומית איך היא מתייחסת לאישור תור – אז הזמינו תור באותו יום שיש לכם כתובת. ושעון 14 הימים מתחיל מחדש במעבר לדירה הקבועה. התור והמסמכים – במדריך ה-Anmeldung.

השאלה הנכונה לפני שמשלמים

"האם אפשר Anmeldung" היא השאלה הלא נכונה: היא מזמינה "כן" שלא מחייב אף אחד. שאלו בכתב: "האם תמסרו לי Wohnungsgeberbestätigung חתומה?" (Stellen Sie mir eine unterschriebene Wohnungsgeberbestätigung aus?). זה המסמך שהחוק מדבר עליו, ואם הבטיחו לכם בכתב ואז סירבו – יש לכם ראיה.

תקציב ריאלי – ומה עוד נכנס אליו

המספרים הבאים הם של ברלין בלבד. תמונת שוק נכון לאוגוסט 2026, ולא נתון רשמי – בברלין אין פרסום ציבורי של מחירי דיור מרוהט לטווח קצר: חדר ב-WG כ-450–750 יורו לחודש, דירה מרוהטת כ-900–2,500 יורו ומעלה. שני עוגנים רשמיים כן קיימים, שניהם לדירות לא מרוהטות: מחירי המודעות בברלין ב-2025 עמדו על 15.78 יורו למ"ר נטו-קר, לעומת שכירות מקובלת באזור של 7.21 יורו למ"ר (IBB, 2025). הפער הזה הוא הסיבה לא לקבל שום מחיר כנתון.

והתקציב האמיתי גדול מהחודש: רוב אתרי ההשכרה המרוהטת גובים דמי שירות בנוסף לשכר הדירה ולפיקדון, ולעיתים גם דמי הזמנה – בקשו פירוט בכתב לפני התשלום. חברו לזה שכר דירה זמני לחודשיים-שלושה, פיקדון על הדירה הקבועה ולרוב גם Ablöse על מטבח וריהוט, ותגיעו בקלות ל-12,000–16,000 יורו נזילים בערך – חישוב שמבוסס על טווחי המחירים הברלינאיים שלמעלה, ולכן זו נקודת מוצא לברלין ולא מספר ארצי; מי שנוחת בעיר אחרת יבנה את אותו חישוב לפי טווחי המחירים שם. כללי עמלות המתווכים וה-Ablöse – במדריך למציאת דירה בברלין.

הפיקדון (Kaution): אל תשלמו הכול מראש

בכל גרמניה התקרה היא עד שלושה חודשי שכירות, לכל הבטוחות יחד ולא רק לפיקדון במזומן, והבסיס לחישוב הוא שכר הדירה בלי ה-Nebenkosten שמופיעות בחוזה כמקדמה (Vorauszahlung) או כתשלום קבוע (Pauschale), לפי §551(1) BGB. שימו לב לזה, כי בדיור מרוהט המחיר מוצג כמעט תמיד כסכום אחד שכולל הכול.

ואל תשלמו הכול מראש: §551(2) BGB נותן לכם זכות לשלושה תשלומים חודשיים שווים, והראשון מגיע עם תחילת השכירות ולא בחתימת החוזה. החוק נותן את הזכות ישירות, לא צריך לבקש עליה רשות, וכל סעיף בחוזה שגורע ממנה בטל (§551(4) BGB) – בכניסה אתם צריכים חודש אחד, לא שלושה. ומהצד השני: פיגור בפיקדון בגובה שני חודשי שכירות הוא עילה לביטול מיידי (§569(2a) BGB).

התקרה תקפה גם בדירה מרוהטת, גם בחוזה קצוב וגם בשכירות ביניים – רשימת ההחרגות של §549(2) BGB אינה כוללת את §551. איפה הכסף חייב להישמר, ערבויות שנספרות באותה תקרה, החזר סכום עודף ומה קורה בסוף השכירות – במדריך למציאת דירה בברלין.

ומחיר יכול להיות גם לא חוקי

בלם מחירי השכירות (Mietpreisbremse) הוא כלל פדרלי (§556d BGB), אבל הוא אינו חל אוטומטית בכל גרמניה: הוא תופס רק באזורים שממשלת המדינה (Land) הגדירה בתקנה לפי §556d(2) BGB, ובמקום שלא הותקנה בו תקנה כזו אין בלם. בברלין הוא חל בכל העיר לפי התקנה מ-11.11.2025, בתוקף מ-1.1.2026 עד 31.12.2029, וחל גם על השכרה מרוהטת. החריגים לבלם הם פדרליים, והוא אינו חל על שלושה סוגי חוזים: השכרה "לשימוש זמני בלבד" (§549(2) מס' 1 BGB), חדר מרוהט בתוך דירה שבעל הדירה עצמו גר בה (§549(2) מס' 2) – אלא אם הוא מגורי הקבע שלכם ושל משפחתכם, ומעונות סטודנטים ונוער (§549(3)). מה שקובע הוא מטרת ההשכרה שסוכמה בפועל, לא הכותרת שעל החוזה ולא הקיצוב: דירה שהיא מרכז החיים שלכם, שבה גם רשמתם את הכתובת, אינה "שימוש זמני".

וגם כשחריג חל יש רצפה נוספת, והיא פדרלית ואינה תלויה בתקנת הבלם – אבל היא מותנית בכך שהמחיר נגבה תוך ניצול היצע דיור מצומצם: שכר דירה שחורג ביותר מ-20% מהמקובל, תוך ניצול מחסור בדירות דומות, הוא עבירה מנהלית לפי §5 WiStG – אלא אם הוא נדרש לכיסוי הוצאותיו השוטפות של בעל הדירה. ל-§5 WiStG אין חריג שימוש זמני ואין חריג ריהוט, ולכן דווקא בדיור הזמני זו ההגנה שנשארת לכם. והחזר כספי אינו אוטומטי: צריך למסור הודעה (Rüge) לפני שדורשים כסף בחזרה, ויש לכך שעון (§556g(2) BGB) – הפירוט במדריך למציאת דירה בברלין.

התוספת הזו אינה חריג בחוק ואופן חישובה שנוי במחלוקת. ובקשו בכתב את פיצול המחיר בין שכר דירה בסיסי לתוספת ריהוט (Möblierungszuschlag): §556g(3) BGB מחייב את בעל הדירה למסור לכם, לבקשתכם ובטקסט קריא, את העובדות שקובעות אם המחיר חוקי. בלי הפיצול אי אפשר לבדוק את המחיר, כי טבלאות ה-Mietspiegel הן ללא תוספות ריהוט ושכירות משנה.

אפשרויות הדיור ואיך לבחור

דירה מרוהטת (Möblierte Wohnung) – דירה שלמה דרך HousingAnywhere, Homelike ו-Spotahome: יקר יותר, מלחיץ פחות. חדר בדירה משותפת (WG-Zimmer) – בעיקר דרך WG-Gesucht וקבוצות פייסבוק: זול יותר, ויש יתרון חברתי. ⚠️ יש שם הרבה פרסומים מזויפים, אז אל תעבירו כסף לפני שראיתם את הדירה.

רוב חדרי ה-WG והדירות המרוהטות לטווח קצר הם שכירות משנה (Untermiete): מי שמשכיר לכם הוא בעצמו שוכר וזקוק לאישור בעל הדירה, אז בקשו לראות אותו. ויש כאן הבדל שמשנה תכנון: בחדר מרוהט בתוך דירה שהשוכר הראשי עצמו גר בה, כשאתם שוכרים אותו לבד, החוק מוציא אתכם מהגנות הסיום הרגילות (§549(2) מס' 2 BGB) ומאפשר לסיים לכם את השכירות עד ה-15 בחודש לתום אותו חודש – כשבועיים (§573c(3) BGB). זה לא חל אם החדר נמסר לכם למגורי קבע עם בני משפחתכם או עם מי שאתם מנהלים איתם משק בית משותף לאורך זמן, ואז נשארות לכם ההגנות המלאות ותקופת ההודעה הרגילה. אל תבנו על חדר כזה תוכנית של שלושה חודשים בלי גיבוי. הפירוט – במדריך שכירות משנה.

שכירות ביניים (Zwischenmiete). דירה שלמה לתקופה מוגבלת, לרוב מהשוכר הראשי שנוסע. זול יותר וכבר מסודרת, אבל זו שכירות משנה לכל דבר – והזכות של השוכר הראשי לדרוש אישור נוגעת להשכרת חלק מהדירה בלבד, לא לדירה שלמה, אז כאן הכול תלוי בהסכמת בעל הדירה. בברלין: berlinovo, בבעלות מדינת ברלין, מפעילה כמה אלפי דירות מרוהטות לטווח בינוני בעשרות מתחמים; היא אינה אחת משש חברות הדיור הציבוריות ואינה כפופה למכסת ה-WBS שלהן, אבל מול גוף כזה קל בהרבה לקבל Wohnungsgeberbestätigung. בעיר אחרת בדקו אם יש חברת דיור עירונית או ציבורית שמשכירה לטווח בינוני – מול גוף מוסדי האישור מגיע בקלות רבה יותר מאשר מול משכיר פרטי.

מלונות, הוסטלים ודירות שירות. מה שקובע הוא סוג הנכס, לא רצונו הטוב של מי שמולכם. מלון, הוסטל וכל עסק אירוח (Beherbergungsstätte) הם מסלול אחר: שהייה של עד שישה חודשים (ולמי שאינו רשום עדיין לדירה בגרמניה – שלושה חודשים, כפי שפורט למעלה) אינה נכנסת לחובת הרישום הרגילה, ובמקומה אורח זר חותם בכתב יד ביום ההגעה על טופס רישום פנימי (§29(2) BMG) שאינו יוצר כתובת רשומה ואינו מחליף Anmeldung; מעל שישה חודשים חובת הרישום כן חלה (§29(1) BMG). דירות שירות כמו Adina, Citadines ו-numa יושבות על הגבול: מופעלות כדיור מלונאי הן במסלול האירוח, מושכרות כדירה – במסלול הרגיל. אז שאלו מראש איזה חוזה זה ומי חותם לכם על אישור המגורים.

הערה חשובה – Airbnb בברלין

הגבלת ההשכרה לטווח קצר אינה חוק פדרלי אלא הסדר שכל מדינה בגרמניה קובעת לעצמה, ולכן מה שכתוב כאן נכון לברלין ולא בהכרח לעיר שאליה אתם נוחתים: ברלין מגבילה בחוק (Zweckentfremdungsverbot) את השכרת הדירות לטווח קצר, והתיקון הרביעי נכנס לתוקף ב-17.6.2026. יש מסלולי היתר: השכרת דירה שלמה לתיירים מחייבת היתר מלשכת הדיור של הרובע, השכרת חלק מדירה שהמארח גר בה אפשרית גם בלי היתר. לא כל מודעה ב-Airbnb היא לכן בלתי חוקית, ואין נתון רשמי שאומר כמה כן – הסנאט של ברלין נשאל ישירות והשיב שאינו יכול למסור מספר.

אבל Airbnb פשוט אינו פתרון מעשי לדיור זמני: שהיות קצרות מדי, מחיר חודשי גבוה יותר, ורוב המארחים לא ימסרו Wohnungsgeberbestätigung – ובלעדיה אין Anmeldung. ושתי הבהרות: המגבלה המעשית שלכם היא הנכונות של מי שמולכם לחתום ולא חוקיות ההשכרה, כי לשכת המרשם אינה בודקת אם ההשכרה הותרה; ואל תסתמכו על מספר רישום (Registriernummer) במודעה כסימן לחוקיות, כי ברלין אינה מנפיקה מספרים חדשים והיישום הטכני עדיין בשלב בדיקה. ולעתיד, כשתשכירו דירה משלכם: השכרה לימים או לשבועות בלי היתר חושפת אתכם לקנס גם אם אתם שוכרים ולא בעלים, ואילו השכרת משנה למגורים לטווח ארוך אינה שימוש חורג ואינה דורשת היתר.

לפני שאתם חותמים על הגשר

רוב החוזים בפלטפורמות המרוהטות הם חוזים לתקופה קצובה, ובגרמניה זה לא אותו דבר כמו "עד שנמצא משהו קבוע". כאן נופלים הכי הרבה כספים.

קודם כול, בדקו אם הקיצוב תקף. הכלל הזה פדרלי וזהה בכל גרמניה: מותר להגביל חוזה מגורים בזמן רק אם בעל הדירה מסר לכם בכתב, כבר בעת החתימה, אחת משלוש סיבות שהחוק מונה: שימוש עצמי שלו או של בני ביתו, הריסה או שיפוץ מהותי, או השכרה לעובד שלו. לא נמסרה סיבה בכתב? החוזה נחשב מלכתחילה לחוזה ללא תאריך סיום (§575(1) BGB). יש חריג: אם ההשכרה סוכמה באמת כשימוש זמני בלבד (§549(2) מס' 1 BGB), הכלל אינו חל ואפשר להגביל בזמן בלי נימוק – וגם כאן קובעת המטרה שסוכמה בפועל, לא הכותרת, לא הקיצוב ולא הריהוט.

ואם הקיצוב תקף – זו נעילה. אין לכם זכות הודעה מוקדמת רגילה: החוזה נמשך עד תום התקופה (§542(2) BGB), וסיבה אישית שלכם, כולל "מצאתי דירה קבועה", אינה משחררת אתכם מהתשלום (§537(1) BGB); בעל הדירה רק מקזז את מה שחסך או הרוויח מהשכרה מחדש. וגם דייר מחליף אינו משחרר אתכם – הצגת מחליף אינה מחייבת את בעל הדירה. חוזה של חצי שנה שנלקח "ליתר ביטחון" יכול לעלות בשלושה חודשים של שכר דירה כפול.

היציאות מצומצמות: סירוב לבקשת שכירות משנה פותח זכות ביטול מיוחדת עם תקופת ההודעה שבחוק, אלא אם הסירוב נעוץ בטעם ממשי באדם שהצעתם (§540(1) משפט 2 BGB); ליקוי חמור או הפרה חמורה מצדיקים ביטול מיידי (§543 ו-§569 BGB); העלאת שכר דירה בתוך התקופה פותחת זכות ביטול משלה (§561(1) BGB); ואם נשארתם אחרי תאריך הסיום, החוזה הופך לבלתי מוגבל בזמן אלא אם צד התנגד תוך שבועיים (§545 BGB).

וגם בדיור זמני יש לכם זכויות: תקרת הפיקדון, חובת התחזוקה, הזכות להפחית שכר דירה בגלל ליקוי – וסעיף שמבטל אותה בטל, גם בחוזה מרוהט – שעון ההתיישנות של שישה חודשים, ותקופת ההודעה. מה חל, ומה משתנה בחדר בתוך דירה שבעל הדירה גר בה – במדריך זכויות שוכרים בגרמניה.

אחרי שמצאתם – האישור שמגיע לכם בחוק

זו לא טובה שמבקשים, וזה נכון בכל גרמניה: לפי §19(1) BMG מי שמעמיד לכם את הדירה בפועל – בעל הדירה, ובשכירות משנה השוכר הראשי – חייב לשתף פעולה עם הרישום ולאשר לכם את הכניסה בכתב חתום, תוך אותם שבועיים של §17(1). מי שלא מאשר, מאשר באיחור או ממלא פרטים שגויים עובר עבירה מנהלית שהקנס עליה מגיע עד 1,000 יורו (§54 BMG), וחוזה שכירות אינו מחליף את האישור. מה חייב להופיע בטופס מפורט ב-§19(3) BMG.

קבלו את ההתחייבות בכתב לפני שאתם חותמים ומשלמים; את המסמך עצמו מקבלים עם הכניסה, כי הוא מאשר את תאריך הכניסה בפועל. לא נמסר? החוק מחייב אתכם להודיע ללשכת המרשם ללא דיחוי (§19(2) BMG).

ובטופס הרישום סמנו מגורים ראשיים (Hauptwohnung) ולא דירת משנה (Nebenwohnung): ההבחנה חלה רק בין דירות בתוך גרמניה (§21(1) BMG), ובית בישראל אינו הופך את הדירה בגרמניה לדירת משנה. מס הדירה השנייה (Zweitwohnungsteuer) הוא מס עירוני שהשיעור שלו נקבע בכל עיר בנפרד: בברלין הוא עומד מ-1.1.2025 על 20% משכר הדירה נטו השנתי, ובעיר אחרת יש לבדוק אותו מול העירייה.

טעויות שחוזרות על עצמן

לחכות עם ה-Wohnungsgeberbestätigung. אתם מאבדים ימי המתנה לתור, ושעון 14 הימים ממשיך לרוץ. ואם הוא מתעכב, אמרו במפורש שזו חובה לפי §19(1) BMG שהקנס על הפרתה מגיע עד 1,000 יורו.

לסמוך על מחיר שנמוך מדי. דירה יפה ב-400 יורו במרכז ברלין לא קיימת. ואם אתם נוחתים בעיר אחרת, השוו את המחיר שהוצע לכם לטווחים המקובלים שם – מחיר שנמוך בהרבה מהם הוא סימן אזהרה, לא מציאה. אל תעבירו כסף לפני שראיתם את הדירה.

ומה שלא לעשות בשום מקרה: לקנות כתובת ל-Anmeldung. "רישום בלבד", בלי שאתם באמת גרים שם, הוא Scheinanmeldung, והחוק אוסר במפורש להציע או להעמיד לאדם אחר כתובת לרישום כשאין ואין כוונה שיהיו שם מגורים בפועל (§19(6) BMG). הקנס הכבד, עד 50,000 יורו, מכוון למי שמציע או מעמיד את הכתובת, ואתם כנרשמים חשופים גם כן. ולמי שאינו אזרח האיחוד האירופי הסיכון חמור בהרבה: ברגע שאישור הרישום מוגש כחלק מבקשה להיתר שהייה, זו עבירה פלילית לפי §95(2) מס' 2 לחוק השהייה, עד שלוש שנות מאסר, שפוגעת בכל בקשה עתידית, כולל אזרחות. עדיף לחכות שבועיים נוספים לדירה שאפשר להירשם בה.

קשור לזה

הדיור הזמני קיים בשביל רגע אחד: ה-Anmeldung. רוב הפתרונות כאן הם שכירות משנה (Untermiete), ומה שמותר ומה שאסור בחוזה שאתם חותמים עליו – גם בדיור זמני – נמצא במדריך זכויות שוכרים בגרמניה. משם ממשיכים למציאת דירה קבועה (שם נכנס גם ה-SCHUFA) ולבחירת אזור – מדריך השכונות. הכול חלק מהחודש הראשון בברלין.

מקורות

כל סעיף חוק, כל תאריך וכל סכום במדריך אומתו מול המקורות הרשמיים הבאים (עודכן אוגוסט 2026).

המידע כאן נבדק מול מקורות רשמיים, אבל נהלים, מחירים וזמינות בגרמניה משתנים. לפני שפועלים, כדאי לוודא את הפרטים מול הגורם הרשמי הרלוונטי. אם משהו כאן כבר לא מדויק, נשמח לשמוע ונעדכן.

תגובות

כדי להוסיף תגובה צריך חשבון. ההרשמה חינם ולוקחת דקה.

הרשמה

תגובות בעמוד הזה גלויות לכל אחד/ת שנכנס/ת לדף, גם בלי חשבון.

נעים להכיר 👋

הצטרפו בחינם ונרכיב לכם מסלול אישי לפי השלב שלכם — ונשמור לכם את ההתקדמות.

הצטרפו בחינם