Full logo
כניסההרשמה בחינםהרשמה
התמקמות

שכירות משנה (Untermiete) בגרמניה – הזכויות שלכם, האנמלדונג והסכנות

אישה מוסרת מפתחות לאישה אחרת בחדר מרוהט בברלין
אישה מוסרת מפתחות לאישה אחרת בחדר מרוהט בברלין
9 דקות קריאה
עודכן · 30 באוגוסט 2026אומת מול מקורות רשמיים · אוגוסט 2026
אמיר שלו
מאת אמיר שלו

שכירות משנה נפוצה בברלין, במיוחד למי שרק הגיע: שוכרים חדר או דירה ממי שכבר מחזיק בחוזה. Untermiete היא שכירות משנה, Zwischenmiete היא שכירות ביניים לתקופה מוגבלת (עוד לא מצאתם? ראו דיור זמני בברלין). זו העמדה עם הכי מעט כוח מיקוח בשוק, ולכן שווה לדעת מה מגיע לכם בלי לבקש.

ונקודה שמבלבלת רבים: יש כאן שני חוזים נפרדים, ובעל הדירה אינו הצד שלכם. מולכם עומד השוכר הראשי: הוא מחזיר את הפיקדון, הוא חייב לחתום לכם על אישור המגורים לאנמלדונג, אליו פונים על ליקויים, והוא מחליט מי נכנס לדירה. מול בעל הדירה אין לכם חוזה, והסנאט של ברלין מציין שעל הגנת הסיום מולו אי אפשר להסתמך.

האישור של בעל הדירה

שכירות משנה מחייבת את אישור בעל הדירה (§540(1) BGB), ולסירוב יש מחיר: השוכר הראשי רשאי אז לסיים את החוזה בסיום מיוחד עם תקופת ההודעה הרגילה, אלא אם הסירוב נעוץ בטעם ממשי בשוכר המשנה המוצע (§540(1) משפט 2). וגם כשיש אישור, הוא נשאר אחראי כלפי בעל הדירה לכל נזק או הפרה שלכם (§540(2)).

לשוכר הראשי יש לפעמים זכות לדרוש את האישור, והיא צרה (§553 BGB): רק אם האינטרס נוצר אחרי חתימת החוזה הראשי, רק על חלק מהדירה ולא על כולה, והיא נופלת אם יש טעם ממשי נגד שוכר המשנה, אם הדירה תהיה צפופה מדי, או אם ההשכרה בלתי סבירה לבעל הדירה מסיבה אחרת. מנגד, איסור גורף בחוזה הראשי אינו גובר עליה (§553(3)). ובית המשפט הפדרלי קבע ב-28.1.2026 (VIII ZR 228/23) שהכנסה החורגת מכיסוי ההוצאות הקשורות לדירה אינה אינטרס לגיטימי כלל. שכירות ביניים של דירה שלמה נמצאת מחוץ ל-§553 ותלויה כולה באישור לפי §540.

בלי אישור זו הפרה של החוזה הראשי ועילה לביטול מיידי (§543(2) מס' 2 BGB), אבל ככלל רק אחרי התראה (Abmahnung) או ארכה שלא הועילו (§543(3)) – ביטול מיידי בלי התראה קודמת בדרך כלל אינו תקף. ⚠️ שלושה מצבים מבטלים את דרישת ההתראה: כשברור שלא תועיל, כשביטול מיידי מוצדק מטעמים מיוחדים לאחר איזון האינטרסים, וכשהשוכר בפיגור בשכר הדירה. אם אתם כבר בלי אישור, דחפו את השוכר הראשי להגיש בקשה בכתב עכשיו.

⚠️ ולבסוף הבחנה שמבלבלת: השכרת משנה למגורים ולטווח ארוך אינה שימוש חורג (Zweckentfremdung) ואינה דורשת אישור מהרובע, וקו הגבול המנהלי הוא ככלל שלושה חודשים ומעלה. וזה כבר חוק של מדינת ברלין ולא חוק פדרלי: בברלין, השכרה לתיירים לפי ימים או שבועות היא כן שימוש חורג, היא מחייבת אישור מלשכת הדיור של הרובע, והקנס חל גם על השוכר הראשי: ברגיל 1,500 עד 2,500 יורו לחודש לכל דירה, ויותר אם הרווח גבוה יותר (בתוקף מ-17.6.2026).

. ומחוץ לברלין: איסור השימוש החורג (Zweckentfremdungsverbot) נקבע בחוק מדינתי ולא בחוק פדרלי, ויש מדינות ועיריות שמסדירות אותו אחרת ויש שאינן מסדירות אותו כלל. האישור, הגורם המוסמך וסכומי הקנס שלמעלה הם של ברלין בלבד, אז בררו מה נוהג בעיר שלכם לפני שמשכירים לטווח קצר.

כמה התראה מגיעה לכם, וזה תלוי בסוג החדר

דירה שלמה, או חדר בדירה שהשוכר הראשי כבר לא גר בה: הוא צריך עילה מוצדקת כדי לסיים (§573 BGB), ותקופת ההודעה היא שלושה חודשים, שמתארכת לשישה ולתשעה אחרי חמש ושמונה שנות מגורים (§573c(1) BGB).

חדר לא מרוהט בדירה שהשוכר הראשי עצמו גר בה: יש סיום מוקל בלי עילה, אבל עם שלושה חודשים נוספים לתקופת ההודעה, ומכתב הסיום חייב לציין שהוא נשען על §573a BGB.

חדר מרוהט בדירה שהשוכר הראשי עצמו גר בה: כאן החוק מוציא אתכם מהגנות הסיום (§549(2) מס' 2 BGB) – אלא אם החדר נמסר לכם למגורי קבע עם בני משפחתכם, ואז ההגנות נשארות, ואפשר לסיים לכם עד ה-15 בחודש לסוף אותו חודש עצמו, בלי עילה ובלי אפשרות להתנגד (§573c(3) BGB) – כשבועיים.

⭐ ותנאי שרבים מפספסים: ההחרגה אינה חלה אם החדר נמסר לכם למגורי קבע עם בני משפחתכם, או עם מי שאתם מנהלים איתם משק בית משותף לאורך זמן. זוג או משפחה בחדר מרוהט נשארים עם ההגנה המלאה.

ובכל המקרים: הודעת סיום חייבת להיות בכתב חתום (§568(1) BGB). הודעה בוואטסאפ, במייל או בסריקה אינה סיום תקף, והשעון לא מתחיל לרוץ. חתימה אלקטרונית מאושרת כן עומדת בדרישת הכתב.

ומה קורה אם חוזה השכירות הראשי מסתיים

זו הסכנה שאי אפשר לראות מראש, והיא קיימת גם בשכירות משנה מאושרת. חוזה שכירות המשנה שלכם לא מתבטל אוטומטית, אבל בעל הדירה רשאי לדרוש את הדירה בחזרה ישירות מכם, בלי שהיה לכם איתו אי פעם חוזה (§546(2) BGB).

ויש מסלול מהיר: אם קיים נגד השוכר הראשי פסק פינוי, ובעל הדירה נודע על קיומכם רק אחרי סיום הדיון, אפשר להוציא נגדכם צו פינוי זמני, למרות שמעולם לא הייתם צד להליך נגדו; מה שנשאר לכם היא הזכות להישמע לפני מתן הצו (§940a(2) ו-(4) ZPO). אם בעל הדירה ידע עליכם לאורך כל הדרך, המסלול הזה סגור בפניו. ואחרי פינוי מותר לאחסן את המיטלטלין שלכם, ולממש אותם אם לא דרשתם אותם תוך חודש (§885a ZPO).

לכן לפני שאתם משלמים: בקשו לראות את חוזה השכירות הראשי ואת אישור בעל הדירה לשכירות המשנה, ובדקו שאין הליך משפטי או פיגור תשלומים פתוח.

חוזה ופיקדון

חוזה בכתב תמיד, עם שמות, סכום, תקופה, ומה כלול (רהיטים? הוצאות נלוות (Nebenkosten)? אינטרנט?).

פיקדון (Kaution): גם בשכירות משנה למגורים חלים כללי §551 BGB במלואם, ואי אפשר להתנות עליהם בחוזה. התקרה היא פי שלושה משכר הדירה החודשי בלי ההוצאות הנלוות שמופיעות בחוזה כמקדמה (Vorauszahlung) או כתשלום קבוע (Pauschale), והיא חלה על כל הבטוחות יחד ולא רק על מזומן (§551(1)). מותר לכם לשלם בשלושה תשלומים חודשיים שווים: הראשון עם תחילת השכירות ולא בחתימה, והשניים הבאים עם שני תשלומי השכירות שאחריהם (§551(2)) – זכות שהחוק נותן ישירות, לא בקשה. הכסף מוחזק בנפרד מרכוש השוכר הראשי והריבית שייכת לכם (§551(3)), למעט מעונות סטודנטים ונוער. וכל הסכמה שגרועה לכם מזה בטלה (§551(4)): אם דרשו ארבעה חודשים, בטל רק החלק שמעל התקרה, ואת העודף אפשר לדרוש בחזרה. ההרחבה במציאת דירה בברלין.

ואם זו Zwischenmiete לזמן קצוב, בדקו איך נוסח הקיצוב: הוא תקף רק אם המשכיר מסר לכם בכתב, כבר בחתימה, אחת משלוש הסיבות שהחוק מונה (שימוש עצמי, שיפוץ מהותי, השכרה לעובד), אחרת החוזה נחשב כאילו נכרת לתקופה בלתי מוגבלת (§575(1) BGB). בהשכרה שהיא באמת לשימוש זמני בלבד הכלל לא חל והתאריך עומד (§549(2) מס' 1). וקיצוב תקף נועל אתכם בפנים: אין זכות ביטול רגילה (§542(2)), וגם אם עזבתם מוקדם אתם ממשיכים לחוב בשכר הדירה – ובעל הדירה רק צריך לקזז מה שחסך או הרוויח מהשכרה מחדש (§537(1) BGB). היציאות החריגות מפורטות במציאת דירה בברלין. נכון לאוגוסט 2026.

דמי מפתח: לא להיזהר ממופרזים, אלא לדעת שזה בטל. תשלום כדי שהדייר הקודם יפנה את הדירה בטל לחלוטין וניתן להשבה (§4a(1) ו-§5(2) WoVermRG). קניית ריהוט או מטבח היא לעומת זאת עסקה לגיטימית (Ablöse, §4a(2)), אבל הסכם המחיר בטל ככל שהמחיר עומד ביחס בלתי סביר בעליל לשווי הפריטים, ובטל רק העודף: הריהוט נשאר שלכם ואת ההפרש אפשר לדרוש בחזרה. שלמו רק אחרי חתימת החוזה ובהעברה בנקאית מתועדת; אמות המידה המלאות במציאת דירה בברלין.

⭐ ומחיר, כאן צריך לדייק

בלם מחירי השכירות (Mietpreisbremse, §§556d–556g BGB) חל בכל ברלין מ-1.1.2026 עד 31.12.2029, ורק על המחיר שנקבע בתחילת שכירות חדשה. אבל החוק מוציא ממנו במפורש בדיוק את מה שמציעים לישראלים: השכרה לשימוש זמני בלבד, וחדר מרוהט בדירה שהשוכר הראשי עצמו גר בה (אלא אם הוא מגורי הקבע שלכם ושל משפחתכם) (§549(2) מס' 1 ומס' 2), וכן מעונות סטודנטים ונוער (§549(3)). מה שקובע הוא מטרת ההשכרה שסוכמה בפועל, לא הכותרת שעל החוזה: שכירות ביניים של חצי שנה שהיא מרכז החיים שלכם, ושרשמתם בה את הכתובת, אינה שימוש זמני. ואם הבלם חל, הכסף לא חוזר מעצמו – צריך למסור הודעת חריגה (Rüge) בטקסט קריא, ורק ממנה ואילך אפשר לדרוש החזר (§556g(2) ו-(4)).

ומה אפשר לבדוק לבד בערב שלפני החתימה: הסנאט של ברלין קובע ששכר הדירה בשכירות משנה אמור להיות החלק מהשכירות הראשית שמתאים לשטח שהושכר לכם, ועוד תוספת ריהוט סבירה (Möblierungszuschlag) – שאינה מוסדרת בחוק, והקווים המנחים של הסנאט אינם מחייבים משפטית. בקשו לראות את חוזה השכירות הראשי וחשבו לפי השטח.

ומעל הכול יש רצפה: מחיר החורג ביותר מ-20% מהמקובל, תוך ניצול המחסור בדירות דומות, הוא עבירה מנהלית שהקנס עליה מגיע עד 50,000 יורו (§5 WiStG) – אלא אם הוא נדרש לכיסוי ההוצאות השוטפות של המשכיר ואינו עומד ביחס בלתי סביר בעליל לשירות.

⭐ אנמלדונג, וזו לא טובה שמבקשים

בשכירות משנה, נותן הדירה מבחינת חוק המרשם הוא השוכר הראשי, לא בעל הבניין; כך קובעת הנחיית הביצוע הפדרלית ל-BMG במפורש. הוא זה שחייב לחתום לכם על ה-Wohnungsgeberbestätigung, בכתב חתום, תוך שבועיים מיום הכניסה (§19(1) BMG), וסירוב, איחור או פרטים שגויים הם עבירה מנהלית שהקנס עליה מגיע עד 1,000 יורו (§54 BMG). ואותה הנחיה קובעת שלשכת המרשם אינה בודקת אם השכרת המשנה הותרה: גם אם השוכר הראשי לא ביקש אישור מבעל הדירה, זו בעיה חוזית שלו מולו, ולא עילה לשלול מכם רישום.

ודאו שהחותם הוא השוכר הראשי או מי שהוא הסמיך, ושמופיע באישור גם שמו של בעל הנכס, כפי ש-§19(3) BMG דורש כשנותן הדירה אינו הבעלים. ואם האישור לא נמסר לכם, §19(2) BMG מחייב אתכם להודיע על כך ללשכת המרשם ללא דיחוי.

והשעון קצר: את הרישום יש לבצע תוך 14 יום מהכניסה (§17(1) BMG), ואי-רישום במועד הוא עבירה מנהלית עם קנס של עד 1,000 יורו. לכן סגרו את נושא האישור בכתב עוד לפני החתימה. והזמינו תור ב-Bürgeramt באותו יום שיש לכם כתובת: לפי העירייה, בעניין שיש לו מועד קבוע בחוק כמו רישום מגורים, אישור ההזמנה עצמו נחשב הוכחה לעמידה במועד.

ולמה זה משנה: אישור הרישום הוא המסמך שרשות ההגירה של ברלין (LEA) מבקשת בבקשה להיתר שהייה. ושימו לב למונחים, כאן נופלים הרבה ישראלים: לא מדובר בוויזה. אזרחי ישראל רשאים להיכנס לגרמניה בלי ויזה גם לשהייה שאינה קצרה, ואת היתר השהייה (Aufenthaltstitel) מגישים בתוך גרמניה תוך 90 יום מהכניסה (§41 AufenthV); ויזה לאומית (D) ניתנת בשגרירות בחו"ל עוד לפני הכניסה (§6(3) AufenthG), בשלב שבו לא יכולה להיות לכם כתובת גרמנית. ⚠️ אבל כניסה בלי ויזה אינה מתירה לעבוד: בלי היתר שהייה מותר לעסוק בעבודה רק אם הסכם, חוק או תקנה מתירים זאת, או אם הרשות אישרה זאת במפורש (§4a(4) AufenthG).

והכיוון הפוך ממה שנדמה: חובת הרישום אינה תלויה בסטטוס השהייה. גם בלי היתר שהייה לשכת המרשם חייבת לקבל את הרישום ולעבד אותו, אז אל תדחו את ה-Anmeldung עד שיסתיים ההליך מול ה-LEA. התהליך המלא ברישום בעירייה (Anmeldung).

⚠️ הונאות

"שלם פיקדון ואשלח מפתח" היא ההונאה הקלאסית: לעולם אל תשלמו לפני שראיתם את הדירה וחתמתם, ומודעה זולה מדי עם משכיר "בחו"ל" היא דגל אדום.

והצד השני של אותו מטבע: אל תקנו כתובת לרישום. "Anmeldung בלבד", בלי שאתם באמת גרים שם, היא Scheinanmeldung, ו-§19(6) BMG אוסר במפורש להעמיד לאדם אחר כתובת לרישום כשאין ואין כוונה שיהיו שם מגורים בפועל. הקנס הכבד, עד 50,000 יורו, מכוון למי שמעמיד את הכתובת, ואתם כנרשמים חשופים גם כן. ולמי שאינו אזרח האיחוד האירופי, כלומר לכם, הסיכון חמור בהרבה: ברגע שאישור הרישום מוגש כחלק מבקשה להיתר שהייה, מדובר בעבירה פלילית לפי §95(2) מס' 2 לחוק השהייה, עד שלוש שנות מאסר, והיא פוגעת בכל בקשה עתידית כולל אזרחות.

ואם משהו משתבש

בכל בֶּצירְק בברלין יש ייעוץ דיירים חינמי (Mieterberatung), בלי חברות ובלי תשלום. אם קיבלתם הודעת סיום עד ה-15 בחודש, אם לא מוסרים לכם Wohnungsgeberbestätigung, או אם דרשו מכם פיקדון גבוה מדי – זו הכתובת הראשונה, ויש לכם ימים ולא שבועות. הסנאט של ברלין עצמו מפנה לשם. ועל ההגנות שנשארות לכם בכל מקרה ראו זכויות שוכרים בגרמניה.

מקורות

אומת מול נוסח החוק ומקורות רשמיים, אוגוסט 2026.

המידע כאן נבדק מול מקורות רשמיים, אבל נהלים, מחירים וזמינות בגרמניה משתנים. לפני שפועלים, כדאי לוודא את הפרטים מול הגורם הרשמי הרלוונטי. אם משהו כאן כבר לא מדויק, נשמח לשמוע ונעדכן.

תגובות

כדי להוסיף תגובה צריך חשבון. ההרשמה חינם ולוקחת דקה.

הרשמה

תגובות בעמוד הזה גלויות לכל אחד/ת שנכנס/ת לדף, גם בלי חשבון.

נעים להכיר 👋

הצטרפו בחינם ונרכיב לכם מסלול אישי לפי השלב שלכם — ונשמור לכם את ההתקדמות.

הצטרפו בחינם