Full logo
כניסההרשמה בחינםהרשמה
התמקמות

העלאות שכר דירה – שתי תקרות, שני שעונים

זוג בודק מסמכי שכירות ומחשבון סביב שולחן בבית
זוג בודק מסמכי שכירות ומחשבון סביב שולחן בבית
9 דקות קריאה
עודכן · 28 באוגוסט 2026אומת מול מקורות רשמיים · אוגוסט 2026
אמיר שלו
מאת אמיר שלו

מכתב שמבקש להעלות לכם את שכר הדירה אינו חשבון שצריך לשלם. הוא דרישה: יש לה תנאים, יש לה שעונים, ובמסלול הנפוץ ביותר היא בכלל לא נכנסת לתוקף בלי ההסכמה שלכם. כאן ריכזנו את כל מה שנוגע למחיר – התקרות, תוספת המודרניזציה, חוזים עם מדרגות או הצמדה, ובלם מחירי השכירות.

ולפני המספרים, בדיקה אחת שקובעת אם הפרק הזה חל עליכם בכלל: §549(2) BGB מוציא שלושה סוגי חוזים גם מכללי העלאת שכר הדירה (§§557–561) וגם מכללי מחיר השכירות בתחילת שכירות (§§556d–556g) – דירה שהושכרה לשימוש זמני בלבד; חדר מרוהט שהוא חלק מהדירה שבעל הדירה עצמו גר בה, אלא אם הוא מגורי הקבע שלכם ושל משפחתכם; ודירה שגוף ציבורי שכר עבור אנשים במצוקת דיור.

ושימו לב לסייג של החדר המרוהט, כי הוא מציל: החדר מוצא מההגנה רק אם לא נמסר לכם למגורי קבע עם בני משפחתכם או עם מי שאתם מנהלים איתו משק בית משותף לאורך זמן. ו-§549(3) מוסיף לרשימה מעונות סטודנטים ונוער, שעליהם כללי העלאת שכר הדירה (§§557–561) אינם חלים. מי נכלל בדיוק, מה מצמצם את החריגים ומה ממשיך לחול גם שם, מפורט בזכויות שוכרים בגרמניה.

שתי תקרות, והנמוכה מביניהן קובעת

שתי תקרות, לא אחת. ההעלאה מותרת רק עד לשכירות המקובלת באזור (§558(1)), ובדרך לשם היא לא תעלה בברלין ביותר מ-15% בתוך שלוש שנים. הנמוכה מבין השתיים היא זו שקובעת: אם אתם כבר משלמים בגובה המקובל או מעליו, לא מגיעה שום העלאה לפי §558, גם כשהדרישה נמוכה מ-15%.

וה-15% אינו קבוע בחוק. ברירת המחדל היא 20%, וההפחתה בברלין נשענת על תקנה – Kappungsgrenzenverordnung מ-14 במרץ 2023 – שפוקעת בתום 10.5.2028; אם לא תחודש, תחזור לברלין התקרה הכללית. שימו לב שזו תקנה אחרת ותאריך אחר מתקנת בלם מחירי השכירות שבסוף המדריך, ואל תערבבו ביניהן.

ומה שנשאר מחוץ לתקרה הזו: תוספת מודרניזציה (§559) ושינויים בחיובי העזר (§560) אינם נספרים בתוכה ומצטברים מעליה (§558(3)). על חיובי העזר עצמם, מה מותר לגלגל עליכם ומה השעונים שם, ראו חיובי עזר וחימום.

לפני שבודקים את המספרים – בדקו את התאריך

ב-§558(1) יש שני שעונים נפרדים, והם מספרים שונים: שכר הדירה חייב להיות ללא שינוי לפחות 15 חודשים במועד שבו ההעלאה אמורה להיכנס לתוקף, ואת הדרישה עצמה אפשר להגיש רק שנה אחרי ההעלאה הקודמת. העלאות לפי §§559–560 אינן מאפסות אף אחד מהשניים. דרישה שמגיעה מוקדם מדי אינה תקפה, וזו אחת הטעויות הצורניות הנפוצות – לכן בדקו את התאריכים לפני שאתם בודקים את הסכומים.

על מה הדרישה נשענת – לא בהכרח על ה-Mietspiegel

§558a(2) מונה בין השאר ארבע דרכי הנמקה: Mietspiegel, מידע ממאגר שכירות, חוות דעת מנומקת של שמאי ממונה ומושבע, ושכר הדירה בשלוש דירות דומות. הרשימה פתוחה, ולכן דרישה שנשענת על שמאי או על שלוש דירות השוואה יכולה להיות תקפה לגמרי – ומי שיסרב לה בהנחה ש״חייבים Mietspiegel״ עלול להפסיד תביעת הסכמה ולשלם הוצאות.

ומה שעומד לזכותכם, וגם זה כלל פדרלי: אם בעיר שלכם קיים Mietspiegel מוסמך, ואם יש בו נתונים לדירה שלכם חובה לצרף אותם גם כשהדרישה נשענת על דרך הנמקה אחרת (§558a(3)). לברלין יש Mietspiegel מוסמך כזה. דרישה בלעדיהם אפשר לתקוף, וזה בדיוק המקרה לקחת לייעוץ לפני שעונים.

וזה החלק שאף אחד לא מספר: ההעלאה דורשת את הסכמתכם

העלאה לפי §558 אינה נכנסת לתוקף מעצמה. יש לכם עד תום החודש הקלנדרי השני שאחרי קבלת הדרישה כדי להסכים (§558b(2)), ואם לא הסכמתם – לבעל הדירה יש שלושה חודשים נוספים לתבוע את ההסכמה בבית משפט; פספס אותם, הדרישה מתה. הסכמתם – השכר החדש מתחיל מתחילת החודש הקלנדרי השלישי אחרי קבלת הדרישה (§558b(1)). דוגמה: הדרישה הגיעה ב-13 בפברואר, ההסכמה עד סוף אפריל, והתשלום החדש מ-1 במאי.

ושלוש נקודות מעשיות: אם רק חלק מההעלאה מוצדק אפשר להסכים באופן חלקי (Teilzustimmung) ולא לסרב לכול; אל תשלמו את הסכום החדש בינתיים, כי תשלום ללא הסתייגות עלול להיחשב הסכמה בהתנהגות (BGH, 30.1.2018, VIII ZB 74/16); ופגם צורני אינו סוף הסיפור, כי בעל הדירה רשאי לתקן את הדרישה בתוך ההליך, ואז מתחילה תקופת הסכמה חדשה (§558b(3)). שתיקה קונה זמן, לא ניצחון.

מודרניזציה – התוספת, הניכויים, והדדליין שלכם

אחרי שיפוץ מוכר מותר להוסיף 8% מעלות העבודות לשכירות השנתית, אך לא יותר מ-3 יורו למטר רבוע בתוך שש שנים (או 2 יורו אם שכר הדירה היה נמוך מ-7 יורו למטר רבוע). ומאיזה סכום מחשבים? לא מהחשבונית הכוללת: עלויות שהיו נדרשות ממילא לתחזוקה אינן נכללות ויש להעריך אותן לפי מידת הבלאי (§559(2)), ומענקים ציבוריים אינם נספרים כלל (§559a). לשיפוצים קטנים קיים גם מסלול מקוצר, שבו מנוכים 30% כחלק תחזוקה באופן אוטומטי (§559c).

שני מכתבים, שני לוחות זמנים. הודעת השיפוץ נמסרת בטקסט קריא, מייל מספיק, לכל המאוחר שלושה חודשים לפני תחילת העבודות (§555c) – אלא אם מדובר בעבודות שהשפעתן על הדירה זניחה וגם ההעלאה בגינן זניחה, שאז אין חובת הודעה כלל (§555c(4)), וחובת ציון ההעלאה הצפויה עצמה מותנית (§555c(1)). הצהרת ההעלאה היא מסמך נפרד, ותקפה רק אם ההעלאה חושבה לפי העלויות שנוצרו בפועל (§559b(1)). ואם לא הודיעו לכם כראוי על השיפוץ, או שההעלאה עולה על המוכרזת ביותר מ-10%, מועד התחולה נדחה בשישה חודשים (§559b(2)) – זו חצי שנה של השכירות הישנה, אז שמרו את שני המכתבים והשוו ביניהם.

ההגנה שלכם, ושעון של חודש אחד. ההעלאה נשללת ככל שהיא מהווה עבורכם קושי שאינו מוצדק (§559(4)) – אבל את הנסיבות מוסרים בטקסט קריא עד תום החודש שאחרי קבלת הודעת השיפוץ (§555d(3)), כלומר חודשים לפני שמכתב ההעלאה בכלל מגיע. קיבלתם Modernisierungsankündigung, סמנו את סוף החודש הבא ביומן. ההגנה מצטמצמת כשהדירה רק הובאה לסטנדרט מקובל – אבל נשמרת בהתקנת מערכת חימום שעומדת בתנאי החיסכון האנרגטי.

החלפת חימום – תקרה אחרת, אבל לא כמו שנדמה: לחלק שמיוחס להתקנת חימום כזו חלה תקרה של 0.50 יורו למטר רבוע בשש שנים, על אותו חלק בלבד (§559(3a)). התקרות של 3 ו-2 יורו ממשיכות לחול על יתר העבודות, ולכן שיפוץ משולב יכול להגיע כחוק ל-3 יורו למטר רבוע – אל תניחו שדרישה כזו שגויה, בקשו פירוט חישוב לפי סוג עבודה.

ובזמן העבודות עצמן רץ חריג לרעתכם: במשך שלושה חודשים אין הפחתת שכר דירה בגין הפרעה ממודרניזציה לחיסכון באנרגיה (§536(1a)), ומי שמפחית בכל זאת בונה פיגור אמיתי. איך הפחתה עובדת בכלל, ומה עושים עם ליקוי שאינו נובע מהעבודות, בליקויים והפחתת שכר דירה.

דלת יציאה שנפתחת רק אחרי דרישת העלאה

אחרי דרישת העלאה לפי §558 או §559 אפשר להודיע על סיום השכירות עד תום החודש השני שאחרי קבלתה, והשכירות מסתיימת בתום החודש שלאחר הבא שנספר מהמועד שבו מסרתם את ההודעה; ההעלאה כלל לא נכנסת לתוקף (§561). דוגמה: דרישה שהתקבלה ב-15 בינואר, והודעה שנמסרה עוד בינואר – השכירות מסתיימת ב-31 במרץ, בשכר הדירה הישן.

שני סייגים: ההודעה הזו היא הודעת ביטול לכל דבר, ולכן היא חייבת להיות מכתב חתום ביד ולא מייל (§568(1)); והזכות אינה חלה על מדרגה ב-Staffelmiete, על צעד הצמדה ב-Indexmiete או על שינוי בחיובי העזר.

Staffelmiete ו-Indexmiete – שני חוזים שהכללים למעלה לא חלים עליהם

רוב מה שכתוב למעלה לא חל על חוזה עם מדרגות שסוכמו מראש: לאורך תקופת ה-Staffelmiete החוק שולל כל העלאה לפי §§558 עד 559b (§557a(2)) – אין תקרת 15%, אין השוואה ל-Mietspiegel ואין תוספת מודרניזציה לפי §559. אבל זו אינה חסינות מלאה, כי הרשימה נעצרת ב-§559b: המסלול המקוצר (§559c) ומסלול החימום בתמיכה ציבורית (§559e) אינם נזכרים בה. אם נחתה עליכם דרישה בגין חימום באמצע תקופת Staffelmiete, זו נקודה לבדוק בייעוץ ולא להניח לגביה דבר.

מה שכן חייב להתקיים: ההסכם בכתב וכל מדרגה נקובה בסכום ביורו – מדרגות באחוזים אינן עומדות בדרישת החוק (§557a(1)) – וכל מדרגה מחזיקה לפחות שנה (§557a(2)). והמלכודת האמיתית אינה כספית: מותר לשלול את זכות הביטול שלכם לעד ארבע שנים מיום ההסכם (§557a(3)). למי שנמצא בשנה הראשונה של היתר שהייה או בתקופת ניסיון בעבודה, זה החלק שכדאי לקרוא לפני שמשווים מחירים.

ובלם מחירי השכירות נבדק ב-Staffelmiete בכל מדרגה בנפרד (§557a(4)) – אבל רק כל עוד הדירה נמצאת בתחולת התקנה הברלינאית, שתקפה עד 31.12.2029. מדרגה שמועד תשלומה הראשון נופל אחרי המועד הזה אינה מוגנת עוד, אלא אם התקנה תוארך (Art. 229 §35(2) EGBGB). מי שחותם היום על חוזה עם מדרגות ב-2030 צריך לדעת את זה מראש.

ו-Indexmiete (הצמדה למדד) היא מסלול שלישי: היא חייבת להיסכם בכתב, שכר הדירה נשאר ללא שינוי לפחות שנה, ואין לצידה העלאה מקבילה לפי §558 (§557b). כל צעד הצמדה נמסר בטקסט קריא ונכנס לתוקף רק מתחילת החודש שלאחר הבא (§557b(3)) – דרישה רטרואקטיבית אינה חוקית. וההבדל מול Staffelmiete: כאן הבלם חל רק על שכר הדירה ההתחלתי (§557b(4)), ותוספת מודרניזציה אינה נשללת לגמרי.

בלם מחירי השכירות – ארבעה חריגים, וההודעה שבלעדיה אין החזר

הבלם עצמו הוא כלל פדרלי, והוא בתוקף בברלין: בהשכרה חדשה המחיר אינו יכול לעלות ביותר מ-10% מעל השכירות המקובלת באזור (§556d), והתקנה הברלינאית חלה על כל שטח העיר מ-1 בינואר 2026 עד 31 בדצמבר 2029. וזה בדיוק המבנה: §556d הוא חוק פדרלי שחל בכל גרמניה, אבל הוא מתחיל לפעול רק באזור שממשלת המדינה (Land) הכריזה עליו בתקנה כאזור שבו שוק הדיור מתוח (§556d(2)). התקרה עצמה, 10%, זהה בכל מקום; התאריכים והתחולה שלמעלה הם של ברלין בלבד, ומי שגר במקום אחר צריך לבדוק אם הוצאה שם תקנה כזו ועד מתי היא בתוקף.

וארבעה חריגים שחייבים להכיר לפני שמסיקים שהמחיר חוקי או לא חוקי: בנייה חדשה, כלומר דירה שאוכלסה והושכרה לראשונה אחרי 1 באוקטובר 2014 (§556f משפט 1); ההשכרה הראשונה אחרי שיפוץ מקיף, שפטורה גם מ-§556d וגם מ-§556e (§556f משפט 2); שכירות קודמת גבוהה, שמותר לדרוש את גובהה (§556e(1)); ושיפוץ בשלוש השנים שלפני החוזה (§556e(2)). הכיתוב במודעה אינו קובע דבר: kernsaniert או Erstbezug nach Sanierung הם ניסוח שיווקי, לא סף משפטי.

וגם בתוך חריג זו פחות הגנה, לא היעדר הגנה: §5 WiStG נשאר בתוקף – מחיר שחורג ביותר מ-20% מהמקובל תוך ניצול היצע דיור מצומצם הוא עבירה מנהלית, אלא אם הוא נדרש לכיסוי הוצאותיו השוטפות של בעל הדירה.

והקלף החזק ביותר שלכם הוא חובת הגילוי המוקדמת: בעל דירה שנשען על חריג חייב ליידע אתכם על כך מיוזמתו, בטקסט קריא – מייל מספיק, בלי חתימה – לפני החתימה (§556g(1a)). לא יידע כלל, הוא אינו יכול להסתמך על החריג ותקרת ה-10% חוזרת לחול; השלים את הגילוי בדיעבד, יוכל להסתמך עליו רק כעבור שנתיים; יידע אתכם אך בצורה פגומה, תיקון הצורה מרפא מיד. שמרו כל מייל שקיבלתם לפני החתימה.

ואיך באמת מקבלים כסף בחזרה: הכסף לא חוזר מעצמו, ו״לערער״ אינו הליך. מה שהחוק דורש הוא צעד מוגדר – שולחים לבעל הדירה Rüge, הודעה שמציינת ששכר הדירה חורג מ-§§556d ואילך. בלי ההודעה הזו אי אפשר לדרוש החזר בכלל (§556g(2)), והיא אינה חייבת להיות מכתב חתום: די בטקסט קריא, מייל מספיק, בלי חתימה (§556g(4)). ואם בעל הדירה כבר מסר לכם מידע על חריג, ה-Rüge חייבת להתייחס אליו ולא להסתפק בנוסח כללי.

והתזמון קובע הכול. Rüge שמגיעה תוך 30 חודשים מתחילת השכירות, בזמן שאתם עדיין גרים בדירה, מזכה בהחזר גם על תשלומים שקדמו לה. מאוחר יותר, או אחרי שהשכירות כבר הסתיימה – רק על תשלומים שהגיע מועדם אחרי שההודעה הגיעה. ובכל מקרה ההשבה כפופה להתיישנות הרגילה של שלוש שנים, שנספרת מסוף השנה שבה קמה כל תביעה חודשית (§§195, 199). אל תחכו, ושמרו אישור שליחה.

ואיפה בודקים בחינם: Mietpreisprüfstelle, יחידת בדיקת מחירי השכירות של מדינת ברלין, בוחנת ללא תשלום אם שכר הדירה שלכם חוקי ומכוונת לצעדים הבאים. שימו לב לגבול: היא מייעצת ומכוונת, האכיפה עצמה אינה בידיה. וזהו גוף ברלינאי: מי שגר בעיר אחרת יבדוק את המחיר מול איגוד שוכרים מקומי (Mieterverein) או מול ייעוץ משפטי, ויברר מה מציעה הרשות המקומית שלו. ואת הבדיקות שנעשות עוד לפני החתימה ריכזנו במדריך למציאת דירה בברלין.

מקורות

כל סעיף חוק, כל תאריך וכל סכום במדריך אומתו מול המקורות הראשוניים הבאים (עודכן אוגוסט 2026). פסקי הדין של בית המשפט הפדרלי מצוטטים לפי בית משפט, מספר תיק ותאריך, והם הלכה מנחה ולא הלכה מחייבת.

המידע כאן נבדק מול מקורות רשמיים, אבל נהלים, מחירים וזמינות בגרמניה משתנים. לפני שפועלים, כדאי לוודא את הפרטים מול הגורם הרשמי הרלוונטי. אם משהו כאן כבר לא מדויק, נשמח לשמוע ונעדכן.

תגובות

כדי להוסיף תגובה צריך חשבון. ההרשמה חינם ולוקחת דקה.

הרשמה

תגובות בעמוד הזה גלויות לכל אחד/ת שנכנס/ת לדף, גם בלי חשבון.

נעים להכיר 👋

הצטרפו בחינם ונרכיב לכם מסלול אישי לפי השלב שלכם — ונשמור לכם את ההתקדמות.

הצטרפו בחינם