ההפתעה הראשונה של מי שמקבל דירה בברלין: היא ריקה לגמרי. לא רק בלי ריהוט, אלא בלי מטבח: אין ארונות, אין כיור, אין תנור, ולרוב גם אין גופי תאורה, רק חוטים מהתקרה.
נהוג שהמטבח אינו חלק מהדירה, והדייר מתקין או קונה אותו בעצמו. זה מנהג שוק ולא כלל חוק: מה שכלול בדירה נקבע בחוזה, ויש דירות שמושכרות עם מטבח מותקן, ואז הוא חלק מהמושכר. בפועל רוב הדירות מגיעות בלי, וזו ההוצאה הגדולה הראשונה אחרי הפיקדון.
לעיתים קרובות תוצע לכם קנייה של המטבח מהדייר היוצא, וכל הכללים בפרק הזה הם חוק פדרלי שחל באותו אופן בכל גרמניה. השם הנכון לעסקה הוא Ablöse, והיא מוסדרת ב-ככלל §4a(2) WoVermRG. שימו לב למילה Abstandszahlung: במודעות משתמשים בה לפעמים לאותה עסקה בדיוק, אבל משפטית זה שמו של תשלום אחר לגמרי – תשלום כדי שהדייר הקודם יפנה את הדירה. תשלום כזה בטל לחלוטין, ומותר רק החזר הוצאות מעבר דירה מוכחות שלו (§4a(1) WoVermRG). אל תחתמו על מסמך שמנוסח כך.
ויש תקרה למחיר: הסכם המחיר בטל ככל שהמחיר עומד ביחס בלתי סביר בעליל לשווי הפריט. בפסיקה נהוג לראות בחריגה של יותר מ-50% מעל השווי האובייקטיבי אינדיקציה ליחס כזה (BGH, 23.4.1997, VIII ZR 212/96) – רף שמעליו המחיר כמעט תמיד ייפסל, ולא היתר לגבות עד 50%: גם פחות מזה עלול להיפסל. וחשוב לא פחות, בטל רק העודף ולא כל ההסכם: המטבח נשאר שלכם, ואת ההפרש שמעל השווי אפשר לדרוש בחזרה.
והנטל להוכיח את השווי עליכם: בקשו רשימת פריטים חתומה עם שנת רכישה, מצב וחשבוניות, צלמו את לוחיות הדגם של המכשירים, ושלמו רק אחרי חתימת החוזה ובהעברה בנקאית שכתוב בתיאורה Ablöse gemäß beiliegender Liste.
על התנאי שהעסקה מותנית בחתימת החוזה, על דמי מפתח ועל הדרך להשיב סכום ששולם שלא כדין – ראו את הפרק על Ablöse במדריך למציאת דירה בברלין.
היעדר המטבח הוא לא רק הוצאה. המאפיינים שלהלן הם של הטבלה הברלינאית: בעיר אחרת בודקים את ה-Mietspiegel המקומי, אם קיים בה כזה, כי רשימת המאפיינים נקבעת מקומית. ב-Mietspiegel של ברלין (2026) "אין אפשרות בישול" ו"אין כיור" הם מאפיינים שמורידים את ערך הדירה, ומטבח מובנה עם ארונות עליונים ותחתונים, כיריים וכיור מעלה אותו. כלומר דירה בלי מטבח היא טיעון נגד שכר דירה בקצה העליון של הטווח, ומי שמשלם Ablöse וגם מסכים לקצה העליון משלם פעמיים על אותו מטבח חסר.
ומטבח שהדייר רכש ומימן בעצמו, בלי החזר מבעל הדירה, אינו נכלל בחישוב השכירות המקובלת באזור לצורך העלאה, לאורך כל השכירות (BGH, 24.10.2018, VIII ZR 52/18). הפסיקה עוסקת במטבח שהדייר עצמו מימן, ולגבי מטבח שנרכש ב-Ablöse זו שאלה פתוחה, אז דרישת העלאה שנשענת על המטבח היא נקודה לבדוק ב-Mieterverein.
בסוף השכירות אתם חייבים להחזיר את הדירה (§546(1) BGB), ולשוכר יש זכות לקחת איתו מתקן שהוא עצמו התקין בה (§539(2) BGB). מי שרכש את המטבח מהדייר היוצא נמצא במצב פחות ברור, וזו הסיבה לסגור את זה מראש: כתבו בהסכם או בנספח לחוזה האם המטבח רשאי להישאר, האם תידרשו לפרק ולהחזיר את המצב לקדמותו, והאם בעל הדירה מוכן לקנות אותו ובאיזה מחיר.
סכמו גם מי מתקן. בעל הדירה חייב להחזיק במצב תקין את מה שהשכיר לכם (§535(1) משפט 2 BGB), אבל מטבח שקניתם הוא רכוש שלכם ולא בהכרח חלק מהמושכר: ייתכן שתנור שנשרף יהיה על חשבונכם, ובלי זכות להפחית שכר דירה. זו נקודה שנויה במחלוקת, אז כתבו אותה. ועוד שעון: תביעות של שוכר להחזר הוצאות או לרשות לקחת מתקן מתיישנות תוך שישה חודשים מסיום השכירות (§548(2) BGB).
IKEA – ארבעה סניפים באזור ברלין: Tempelhof, Spandau, Lichtenberg ו-Waltersdorf (בדרום-מזרח, ליד נמל התעופה). שימו לב ש-Lichtenberg ו-Waltersdorf הם שני סניפים נפרדים בקצוות מנוגדים של העיר. יש גם ארבעה סטודיו תכנון: Köpenick, Pankow, Reinickendorf ו-Steglitz. משלוח והרכבה בתוספת תשלום.
אונליין – home24, Otto ואמזון, נוח לפריטים גדולים. ⭐ יד שנייה – כאן החיסכון האמיתי: Kleinanzeigen מלא ברהיטים במחירים מצחיקים. ואנשים עוזבים את ברלין בגלים, סוף סמסטר וסוף שנה, ואז יש הצפה של רהיטים זולים ובחינם ב-Kleinanzeigen ובקבוצות פייסבוק – תזמנו קניות גדולות סביב זה.
וגם כאן החוק אחיד בכל גרמניה. קנייה אונליין מעסק (home24, Otto, אמזון) היא עסקת מכר מרחוק: יש לכם 14 יום לביטול בלי לנמק (§312g(1) יחד עם §355(2) BGB), והמוכר נושא בסיכון המשלוח חזרה. שני סייגים: אין זכות ביטול על פריט שיוצר במיוחד עבורכם לפי מידות אישיות, מטבח בהתאמה אמיתית ולא מטבח ממודולים סטנדרטיים של היצרן (§312g(2) מס' 1 BGB); ועסק שמוכר מוצר משומש רשאי לקצר את האחריות לשנה, אבל רק אם יידע אתכם והדבר סוכם במפורש ובנפרד בחוזה (§476(2) BGB).
בקנייה מאדם פרטי ב-Kleinanzeigen או בשוק פשפשים אין זכות ביטול, והמוכר רשאי לשלול אחריות. אבל "נמכר כפי שהוא" אינו מוחלט: מוכר שהסתיר מכם ביודעין פגם אינו יכול להסתמך על שלילת האחריות (§444 BGB), בדיוק המקרה של מקרר עם מדחס מת ידוע. בדקו והפעילו את הפריט לפני שאתם משלמים, ושמרו את ההתכתבות.
קופסאות "zu verschenken" ברחוב הן מוסד ברלינאי. וכל הפרק הזה ברלינאי: דיני הפסולת, סכומי הקנסות ושירותי פינוי הגרוטאות נקבעים ברמת המדינה והעירייה ולא בחוק פדרלי, ולכן המספרים והכתובות שלהלן הם של ברלין – מי שגר בעיר אחרת יבדוק את הכללים ואת המחירון של חברת התברואה המקומית שלו. ⚠️ וכאן צריך להפריד בין שני דברים: לקחת משהו מקופסה שכבר עומדת ברחוב זו לא עבירה. להוציא קופסה משלכם לרחוב – כן. הסנאט של ברלין קובע במפורש שקופסאות "zu verschenken" ברשות הרבים הן עבירה מנהלית שיש עליה קנס, והן נופלות תחת הקנסות על השלכת גרוטאות ברחוב: מזרן עד 1,500 יורו, ספה עד 4,000 יורו, מקרר עד 15,000 יורו. טווח הקנס על פסולת אלקטרונית ועל גרוטאות עם רכיבים מסוכנים הוכפל בנובמבר 2025 ועומד היום על 1,000 עד 15,000 יורו, ובנויקלן ובמיטה כבר פועלים צוותי אכיפה ייעודיים.
ומה עושים במקום? שלוש דרכים חוקיות וחינמיות: אתר ההחלפות וההענקות של חברת התברואה העירונית BSR, ימי השכונה (Kieztage) עם נקודת מסירה ודוכן החלפות, ומסירה ישירה ל-NochMall, חנות היד השנייה של BSR ב-Auguste-Viktoria-Allee 99. ראו גם מיחזור וזבל בברלין.
שווקי פשפשים (Flohmarkt) – Mauerpark, Boxhagener Platz, Arena Treptow ועוד; ימי הפעילות משתנים ויש שווקים שסוגרים בחורף, אז בדקו באתר של השוק. ⭐ ב-NochMall תמצאו רהיטים, כלי בית, מכשירי חשמל, ספרים וצעצועים, ולצידה חנויות חברתיות (Sozialkaufhäuser) עם רהיטים בזול. ו-Oxfam מציינת שהיא אינה מקבלת רהיטים, מזרנים, שטיחים ווילונות מחוסר מקום, אז שם בעיקר בגדים וכלים קטנים.
על מקרר או מכונת כביסה בקשו את צריכת החשמל השנתית (kWh לשנה) לפני שסוגרים מחיר. לפי המשרד הפדרלי לאיכות הסביבה, מקרר עולה בחשמל בין 20 ל-80 יורו בשנה, תלוי בדגם ובגיל. באותו מקור מצוין שהחלפה של מקרר ישן מתחילה להשתלם מעל כ-240 kWh בשנה, ובמקרר-מקפיא מעל כ-340. ותווית האנרגיה האירופית השתנתה ל-A עד G, אז מדבקה ישנה עם A++ לא אומרת מה שנדמה.
וכשקונים מכשיר חשמלי חדש, וזו חובה פדרלית שחלה על חנויות בכל גרמניה: חנות עם שטח מכירה של 400 מ״ר ומעלה למוצרי חשמל חייבת לקחת מכם בחינם מכשיר ישן מאותו סוג, שממלא בעיקרו את אותן פונקציות (§17(1) ElektroG). מכשירים קטנים, עד 25 ס״מ בכל מימד, אפשר למסור בחנות בחינם בלי לקנות כלום, עד שלושה מכל סוג. בקנייה אונליין החובה חלה גם כן, אבל איסוף חינם מהבית קיים רק במכשירים גדולים כמו מקרר או מכונת כביסה; בקטנים המוכר חייב רק אפשרות החזרה במרחק סביר (§17(2)).
מתישהו תרצו גם להיפטר מרהיט, וכל המסלולים החוקיים זולים מקנס. המחירון והמסלולים שלהלן הם של BSR, חברת התברואה של ברלין; בעיר אחרת המסלולים דומים ברוחם, אבל הספק, המחירים והכמויות נקבעים מקומית. בחינם: מסירה עצמית במתקני המיחזור (Recyclinghöfe) של BSR, עד 3 מ״ק למשק בית פרטי, כולל מכשירי חשמל.
איסוף מהבית בהזמנה: חסכוני 50 יורו עד 5 מ״ק, מיום העבודה ה-16, כל מ״ק נוסף 10 יורו; רגיל 100 יורו עד 5 מ״ק, תוך 6 עד 15 ימי עבודה, כל מ״ק נוסף 20 יורו; אקספרס 96 יורו עד 2 מ״ק, תוך 5 ימי עבודה, כל מ״ק נוסף 48 יורו. מקסימום 15 מ״ק להזמנה, ואפשר לצרף בלי תוספת תשלום עד שמונה מכשירי חשמל גדולים, מתוכם עד שלושה מוצרי "לבן" (מכונת כביסה, מדיח, מייבש, מקרר), ומכשירים קטנים ללא הגבלה.
נהוג שדירות מגיעות בלי גופי תאורה, רק חוטים מהתקרה. תכננו את זה בתקציב, ואל תזלזלו בחיבור עצמו: חיבור גוף תאורה לחוטים בתקרה הוא עבודת חשמל, לא הרכבת רהיט. אל תניחו שהחוטים מנותקים מהמתח: נתקו את המפסק בלוח החשמל לפני כל נגיעה, ואם אתם לא בטוחים, קחו חשמלאי. גם התקנת תנור או כיריים חשמליים היא עבודה לחשמלאי.
וסדר עדיפויות ליום הראשון: מיטה או מזרן, מנורה, וילון ונייר טואלט; אחר כך פלטה חשמלית, מיקרוגל וקומקום עד שמתקינים מטבח, וסט כלים בסיסי.
אומת מול נוסח החוק ומקורות רשמיים, אוגוסט 2026.
המידע כאן נבדק מול מקורות רשמיים, אבל נהלים, מחירים וזמינות בגרמניה משתנים. לפני שפועלים, כדאי לוודא את הפרטים מול הגורם הרשמי הרלוונטי. אם משהו כאן כבר לא מדויק, נשמח לשמוע ונעדכן.
כדי להוסיף תגובה צריך חשבון. ההרשמה חינם ולוקחת דקה.
הרשמהתגובות בעמוד הזה גלויות לכל אחד/ת שנכנס/ת לדף, גם בלי חשבון.
נעים להכיר 👋
הצטרפו בחינם ונרכיב לכם מסלול אישי לפי השלב שלכם — ונשמור לכם את ההתקדמות.
