Full logo
כניסההרשמה בחינםהרשמה
התמקמות

מציאת דירה קבועה בברלין: המדריך המלא

אישה עם תוכנית דירה בביקור בדירה ריקה בברלין, מתעניינים נוספים ברקע
אישה עם תוכנית דירה בביקור בדירה ריקה בברלין, מתעניינים נוספים ברקע
35 דקות קריאה
עודכן · 30 באוגוסט 2026אומת מול מקורות רשמיים · אוגוסט 2026
אמיר שלו
מאת אמיר שלו

🗺️

מציאת דירה לטווח ארוך

ImmoScout24, WG-Gesucht, Nebenkosten. צפו ל-3-6 חודשי חיפוש.

הצטרפו בחינם כדי לקבל מסלול מעבר מותאם אישית לשלב שלכם – ולעקוב אחרי כל צעד בדרך.

הצטרפו בחינם ←

אתם פותחים את Immobilienscout24, רואים דירה מושלמת – שני חדרים בפרנצלאוארברג, אור, פרקט – שולחים הודעה נלהבת, ומקבלים תשובה אוטומטית שהצפייה בוטלה כי נרשמו יותר מדי פונים. ברוכים הבאים לשוק הדיור של ברלין.

וזו לא רק תחושה. לפי ניתוח של ImmoScout24 עצמה (נובמבר 2025), שבחן את חציון פניות המייל למודעת השכרה ב-418 ערים ומחוזות בגרמניה בין אוגוסט לאוקטובר 2025, ברלין נמצאת בקטגוריה הצפופה ביותר, ובערים הגדולות מדובר ביותר מ-100 פניות למודעה. לפי דוח שוק הדיור של בנק ההשקעות של ברלין (IBB), מודעת השכרה נשארת באוויר בממוצע כשבוע וחצי בלבד.

מציאת דירה קבועה בברלין היא מרתון, לא ספרינט – ותחרות אמיתית. אבל היא לגמרי אפשרית עם האסטרטגיה הנכונה, וחלק גדול מהכסף שעולים חדשים מפסידים כאן נחסך בכמה סעיפי חוק פשוטים: כמה מותר לגבות מכם, מה מותר לשאול אתכם, ומה אפשר לדרוש בחזרה. הכול לפי הכללים המעודכנים ל-2026.

על מה המדריך הזה חל. רוב מה שכתוב כאן הוא חוק פדרלי שתקף בכל גרמניה: תקרת הפיקדון, איסור גביית דמי תיווך, איסור ההפליה, מה מותר לשאול אתכם בטופס, כללי החוזה ותקופת ההודעה המוקדמת. לצידו יש שכבה מקומית שהיא של ברלין בלבד – שוק החיפוש והפורטלים, אישור ה-WBS, תקנת בלם מחירי השכירות ומועדיה, ה-Mietspiegel המקומי וגופי הסיוע והתלונות של העיר. סימנו כל חלק כזה כברלינאי. אם אתם מחפשים דירה בעיר גרמנית אחרת: הזכויות זהות, אבל הכתובות, הטפסים והמספרים המקומיים נקבעים שם בנפרד – בדקו אותם מול הרשויות שבמקום מגוריכם.

להבין את השוק – Kalt, Warm, Nebenkosten ו-Kaution

לפני שמתחילים, כדאי לפענח את השפה:

Kaltmiete (שכירות קרה): שכר הדירה הבסיסי בלבד.

Nebenkosten / Betriebskosten: הוצאות נלוות – מים, פינוי אשפה, ניקיון, ולעיתים חימום.

Warmmiete (שכירות חמה): Kaltmiete ועוד Nebenkosten – זה מה שבאמת תשלמו כל חודש.

Kaution (פיקדון): בטוחה שמוחזרת בסיום השכירות, אבל לא ביום המעבר ולא מאליה. §551 BGB מגביל אותה לשלושה חודשי שכירות ומאפשר לכם לשלם אותה בשלושה תשלומים. זה הסעיף שמחזיק את הסכום הגדול ביותר שתעבירו בתחילת הדרך, ומיד נפרט אותו.

befristet מול unbefristet: חוזה לתקופה קצובה מול חוזה פתוח. חוזה פתוח (unbefristet) הוא ברירת המחדל ומה שכדאי לחפש. חוזה קצוב (befristet) הוא לא סתם פחות נוח – הוא מחויבות כספית לכל התקופה, ויש לו כללים משלו שנפרט בהמשך.

möbliert מול unmöbliert: מרוהט מול לא מרוהט. דירות בגרמניה מגיעות לרוב בלי מטבח, ולעיתים קרובות תוצע לכם רכישת המטבח מהדייר היוצא (Ablöse) – תשלום שמוסדר בחוק, ולא כל סכום בו חוקי.

WG (Wohngemeinschaft): דירת שותפים – מסלול נפוץ וזול יותר, במיוחד בהתחלה.

הפיקדון (Kaution) – מה החוק באמת אומר

התקרה: שלושה חודשים, וזהו – וזה כלל פדרלי, זהה בכל עיר בגרמניה. §551(1) BGB מגביל את סך כל הבטוחות יחד לשלושה חודשי שכירות, בלי הNebenkosten שמופיעות בחוזה כמקדמה (Vorauszahlung) או כתשלום קבוע (Pauschale). §551(4) קובע שכל הסכמה לרעתכם בטלה, ובית המשפט הפדרלי הבהיר שמה שבטל הוא רק החלק שמעל התקרה ולא הפיקדון כולו – כך שאת הסכום העודף אפשר לדרוש בחזרה. באותה החלטה נקבע גם שכמה בטוחות יחד, פיקדון וערבות ו-Mietaval, נספרות באותה תקרה אחת (BGH, 30.6.2004, VIII ZR 243/03). בחוזה שכולל הכול בלי פירוט Nebenkosten בנפרד, אופן חישוב הבסיס שנוי במחלוקת ואין הכרעה של בית המשפט הפדרלי – אז אל תניחו מראש לרעתכם.

וזה תקף גם בדירה מרוהטת, בחוזה קצוב ובשכירות ביניים. רשימת ההחרגות של §549(2) BGB, שמוציאה השכרות זמניות מכללי מחיר השכירות ומהגנות הסיום, אינה כוללת את §551. בעל דירה מרוהטת אינו יכול לדרוש יותר מהתקרה בטענה שההשכרה זמנית.

פיקדון גדול יותר? זה פשוט לא תקף. אם אמרו לכם שבלי SCHUFA תצטרכו לשלם חמישה או שישה חודשי שכירות מראש – זו הסכמה שאינה תקפה, וגם אם חתמתם עליה אתם רשאים לדרוש את העודף בחזרה.

ערב (Bürge) דווקא כן. ערבות של בן משפחה או של מעסיק היא כלי לגיטימי ושימושי למי שאין לו SCHUFA. היא תקפה כל עוד כל הבטוחות יחד נשארות בתוך אותה תקרה של שלושה חודשים, והיא יכולה לבוא במקום הפיקדון. מה שאינו תקף הוא ערבות שנדרשת בנוסף לפיקדון מלא.

שלמו שליש, לא הכול. §551(2) BGB נותן לכם זכות לשלושה תשלומים חודשיים שווים: הראשון מגיע עם תחילת השכירות ולא בחתימת החוזה, והשניים הבאים יחד עם שני תשלומי שכר הדירה שאחריהם. לפי לשון הסעיף הזכות הזו קיימת גם כשהפיקדון שסוכם קטן משלושה חודשים. שימו לב לצד השני: אם תשלמו בכל זאת את כל הסכום מראש, לא תוכלו לדרוש אותו בחזרה רק מפני שהמועד הוקדם (BGH, 25.6.2003, VIII ZR 344/02). קחו תמיד אסמכתה שמציינת דירה, סכום ותאריך.

ואל תפגרו. פיגור בפיקדון בסכום השווה לשני חודשי שכירות הוא עילה לביטול החוזה באופן מיידי, בלי התראה מוקדמת – אבל תשלום לפני שהביטול נמסר חוסם אותו, ותשלום מלא עד חודשיים ממסירת תביעת הפינוי מבטל אותו (§569(2a) BGB, לחוזים מ-1.5.2013 ואילך לפי Art. 229 §29(2) EGBGB). כלומר החמצה של שניים מתוך שלושת התשלומים עלולה לעלות לכם בדירה עצמה.

איפה הכסף יושב. בעל הדירה חייב להחזיק את הפיקדון בהפרדה מלאה מנכסיו, והריבית שייכת לכם ומצטרפת לפיקדון (§551(3) BGB). ההפרדה הזו היא מה שמגן על הכסף אם הוא ייקלע לחדלות פירעון. עד שלא נמסרו לכם פרטי חשבון מופרד כזה, מותר לכם לעכב את תשלום הפיקדון (BGH, 13.10.2010, VIII ZR 98/10). ההקלה היחידה בחוק היא שבמעונות סטודנטים ונוער אין חובת ריבית.

ומתי הוא חוזר – לא ביום המעבר. החוק אינו קובע מועד להחזר. ככלל אצבע בתי המשפט מכירים בפרק זמן של עד כשישה חודשים לבדיקת תביעות, ולעיתים יותר בהתאם לנסיבות – זה לא מועד שבעל הדירה חייב לעמוד בו. מותר לו לעכב חלק סביר ומחושב עד להוצאת חשבון הNebenkosten הסופי, והוא חייב לפרט את דרישותיו בסכומים (BGH, 18.1.2006, VIII ZR 71/05). תביעת ההחזר שלכם מתיישנת בתוך שלוש שנים מתום השנה שבה נוצרה (§§195, 199 BGB) – אל תעזבו את גרמניה בלי כתובת למעקב ובלי דרישה מתועדת בכתב.

שני כללים באמצע הדרך. בעל הדירה אינו רשאי לקזז מהפיקדון תביעות שנויות במחלוקת כל עוד החוזה פעיל, וסעיף בחוזה שמתיר לו זאת בטל (BGH, 7.5.2014, VIII ZR 234/13). ובכיוון ההפוך – אל תגורו על חשבון הפיקדון: הפסקת תשלום שכר דירה בחודשים האחרונים והפניית בעל הדירה לפיקדון נחשבת פיגור בשכר דירה. יש חריג צר למצבים שבהם זכות ההחזר עלולה להיאבד, למשל קריסה כלכלית של בעל הדירה, ושם התייעצו לפני שאתם פועלים.

ואם הבניין נמכר. הרוכש נכנס לנעליו של בעל הדירה גם לעניין הפיקדון, ואם בסיום השכירות לא תצליחו לקבל את הכסף מהרוכש – בעל הדירה המקורי עדיין חייב להחזיר אותו (§566a BGB). בברלין בניינים מחליפים ידיים כל הזמן, וזה בדיוק התרחיש שבו פיקדונות נעלמים.

בדירה בסבסוד ציבורי הכלל צר יותר: הפיקדון שם נועד להבטיח רק נזקים לדירה ותיקוני צביעה שלא בוצעו (§9(5) WoBindG), ולכן אי אפשר לעכב אותו בגלל חשבון Nebenkosten שטרם הופק.

חלופות לפיקדון (ערבות בנקאית או ביטוחית לשכירות, המכונה Mietaval או Mietkautionsbürgschaft, ופוליסות ללא פיקדון): אפשריות רק בהסכמת בעל הדירה, ואין לכם זכות לכפות אותן במקום פיקדון שסוכם. הן נספרות בתוך אותה תקרה של שלושה חודשים ולכן אינן תוספת שמחזקת מועמדות, הפרמיה אינה מוחזרת לעולם, והגוף המנפיק יחזור אליכם על כל סכום שישלם. בדיקת מוצרים של Stiftung Warentest מ-2021 מצאה שהן יקרות לשוכרים. חשוב גם לדעת שהן נשענות על בדיקת אשראי או על בטוחה – ולכן הן לא באמת פתרון למי שאין לו עדיין היסטוריה פיננסית בגרמניה.

Mietpreisbremse – בלם מחירי השכירות

הגנה חשובה ששווה להכיר: Mietpreisbremse (בלם מחירי השכירות). הכלל עצמו פדרלי: בהשכרה חדשה שכר הדירה אינו יכול לעלות ביותר מ-10% מעל השכירות המקובלת באזור (§556d(1) BGB) – אבל הוא חל רק באזורים שהוגדרו לשם כך בתקנה של המדינה (Bundesland), לפי §556d(2) BGB. בברלין הכלל הוארך, והתקנה הברלינאית מ-11 בנובמבר 2025 מחילה אותו על כל שטח העיר מ-1 בינואר 2026 ועד סוף 31 בדצמבר 2029. אם אתם מחפשים דירה במקום אחר בגרמניה, בדקו קודם אם יש שם תקנת בלם בתוקף ואילו אזורים היא מכסה – בלעדיה אין תקרת 10%.

התקרה נמדדת מול השכירות המקובלת באזור (ortsübliche Vergleichsmiete) כהגדרתה ב-§558(2) BGB. מנגנון ההשוואה עצמו פדרלי, אבל הכלי שמוכיח אותו הוא מקומי: בברלין זהו ה-Mietspiegel של העיר, והגרסה התקפה היא Berliner Mietspiegel 2026, בתוקף מ-28.5.2026. במקום אחר בגרמניה בדקו איזה Mietspiegel או נתון השוואה מוכר תקף שם. שימו לב שהוא יוצר חזקה שניתנת לסתירה (§558d(3) BGB) ולא מספר סופי.

כדי להבין למה זה משנה: לפי דוח שוק הדיור של IBB לשנת 2025, חציון מחירי הבקשה במודעות השכרה בברלין עמד על 15.78 יורו למ״ר קר – יותר מכפול מהשכירות המקובלת באזור. הפער הזה הוא בדיוק מה שהבלם אמור לרסן.

מתי הבלם לא חל – החריגים שחייבים לבדוק

לפני שאתם מסיקים שהמחיר לא חוקי, בדקו אם הדירה נכנסת לאחד החריגים:

בנייה חדשה. על דירה שאוכלסה והושכרה לראשונה אחרי 1 באוקטובר 2014, תקרת ה-10% של §556d אינה חלה (§556f משפט 1), ומחיר גבוה מה-Mietspiegel יכול להיות חוקי. שני דברים כן נשארים: בעל הדירה חייב היה ליידע אתכם בטקסט קריא (מייל מספיק, בלי חתימה) על החריג לפני החתימה, ואם לא עשה זאת אינו יכול להסתמך עליו; ומחיר החורג ביותר מ-20% מהמקובל עלול להיות עבירה גם בבנייה חדשה. כלומר פחות הגנה, לא היעדר הגנה.

השכרה ראשונה אחרי שיפוץ מקיף (umfassende Modernisierung) פטורה גם מ-§556d וגם מ-§556e (§556f משפט 2). הכיתוב במודעה אינו קובע: kernsaniert או Erstbezug nach Sanierung הם ניסוח שיווקי ולא הגדרה משפטית. שאלו את בעל הדירה על איזה חריג הוא נשען, ואיך ומתי יידע אתכם עליו בטקסט קריא (מייל מספיק, בלי חתימה).

שכירות קודמת גבוהה (Vormiete). אם הדייר הקודם כבר שילם יותר מהתקרה, מותר לבקש מכם את אותו סכום (§556e(1) BGB). לא נספרות בחישוב הפחתות שכר דירה, וכן העלאות שסוכמו עם הדייר הקודם בשנה האחרונה לפני שעזב.

שיפוץ בשלוש השנים שלפני החוזה. מותר לחרוג מהתקרה בגובה תוספת השיפוץ שבעל הדירה היה זכאי לה לפי §§559–559a (§556e(2) BGB).

השכרה לשימוש זמני בלבד, חדר מרוהט בדירה שבעל הדירה עצמו גר בה, ומעונות סטודנטים ונוער מוחרגים מ-§§556d–556g (§549(2) מס' 1 ומס' 2, §549(3) BGB). מה שקובע כאן הוא מטרת ההשכרה שסוכמה בפועל, לא הכותרת שהודפסה על החוזה ולא עצם היותו קצוב: חוזה לשנה בדירה שהיא מרכז החיים שלכם, שבה גם נרשמתם ב-Anmeldung, אינו שימוש זמני. לפני שאתם מסיקים שאין לכם הגנה, בדקו איך החוזה מנוסח ולמה.

ותוספת ריהוט (Möblierungszuschlag)? היא אינה חריג בחוק, ואופן חישובה שנוי במחלוקת. דירה מרוהטת אינה אוטומטית מחוץ לבלם.

וגם כשחריג חל, יש רצפה – והיא נשענת על חוק פדרלי ולא על תקנת הבלם המקומית, ולכן היא אינה תלויה בתקנת הבלם – אבל היא מותנית בניצול היצע דיור מצומצם. גביית שכר דירה הגבוה ביותר מ-20% מהמקובל, תוך ניצול מחסור בדירות דומות, היא עבירה מנהלית לפי §5 לחוק העבירות הכלכליות (WiStG), שהקנס עליה מגיע עד 50,000 יורו. ל-§5 WiStG אין חריג בנייה חדשה, אין חריג שיפוץ ואין חריג שימוש זמני – ולכן דווקא בדירה מרוהטת, בשכירות ביניים או בבנייה חדשה, זו ההגנה שנשארת לכם.

איך באמת מקבלים כסף בחזרה – ה-Rüge ושעון 30 החודשים

אם המחיר חורג, כסף לא חוזר מעצמו, ולערער זה לא הליך. מה שהחוק דורש הוא צעד מוגדר: שולחים לבעל הדירה Rüge, הודעה שמציינת ששכר הדירה חורג מהכללים שב-§§556d ואילך ל-BGB. בלי ההודעה הזו אי אפשר לדרוש החזר בכלל (§556g(2) BGB). היא לא חייבת להיות מכתב חתום: החוק דורש טקסט קריא בלבד (Textform, §556g(4)) – מייל מספיק, בלי חתימה.

והתזמון קובע הכול. אם ה-Rüge מגיעה תוך 30 חודשים מתחילת השכירות ואתם עדיין גרים בדירה, אתם יכולים לדרוש בחזרה גם תשלומים שקדמו לה. אם היא מגיעה מאוחר יותר, או אחרי שהשכירות כבר הסתיימה, תקבלו בחזרה רק את העודף על תשלומים שהגיע מועדם אחרי שההודעה התקבלה (§556g(2) BGB). וגם אז יש גבול: תביעת ההשבה כפופה להתיישנות הרגילה של שלוש שנים, שנספרות מתום השנה שבה נוצרה כל תביעה חודשית (§§195, 199 BGB). אל תחכו, ושמרו אישור שליחה.

ואם בעל הדירה כבר מסר לכם הסבר – התייחסו אליו. כשהוא מסר לכם מידע על חריג לפי §556g(1a), ה-Rüge חייבת להתייחס למידע הזה ולא להסתפק בנוסח כללי.

הקלף החזק ביותר שלכם: חובת הגילוי המוקדמת. בעל דירה שנשען על אחד החריגים חייב ליידע אתכם על כך מיוזמתו ובטקסט קריא, עוד לפני שאתם מוסרים את ההצהרה החוזית שלכם: כמה שילם הדייר הקודם, שבוצע שיפוץ בשלוש השנים האחרונות, שהדירה אוכלסה והושכרה לראשונה אחרי 1.10.2014, או שזו ההשכרה הראשונה אחרי שיפוץ מקיף (§556g(1a) BGB). לא יידע – הוא אינו יכול להסתמך על החריג בכלל, ותקרת ה-10% חוזרת לחול. לא מסר כלום והשלים בדיעבד – יוכל להסתמך על החריג רק כעבור שנתיים. מסר את המידע אבל לא בצורה הנדרשת – די בכך שישלים את הצורה כראוי, ומאותו רגע הוא יכול להסתמך עליו. שמרו כל מייל שקיבלתם לפני החתימה.

ומותר לכם לשאול. לפי §556g(3) BGB אתם רשאים לדרוש מבעל הדירה בטקסט קריא את העובדות שקובעות אם המחיר חוקי, למשל מה שילם הדייר הקודם, כל עוד המידע אינו נגיש לציבור והוא יכול למסור אותו בלי קושי.

ויש למי לפנות, בחינם – וזה שירות ברלינאי. מאז מרץ 2025 פועלת בברלין Mietpreisprüfstelle, יחידה רשמית מטעם הסנאט שבודקת בלי תשלום אם שכר הדירה שלכם חוקי. טלפון 030-213 007 302 (ב', ד', ו' 09:00–12:00; ג', ה' 14:00–17:00), תיאום תור במייל termin@mietpreispruefstelle.de. כדי לסבר את האוזן: בין אפריל לדצמבר 2025 הגיעו אליה 921 פניות, 339 מהן נבדקו לגופן, ובתוך אלה נמצאה שכירות בלתי חוקית ב-320 מקרים. הריצו קודם את מחשבון ה-Mietspiegel של הסנאט והביאו את קובץ התוצאה. אפשר גם להצטרף לאגודת שוכרים ולקבל שם ייעוץ משפטי לחברים – וזו הכתובת הראשונה גם אם אתם גרים בעיר גרמנית אחרת, שבה כדאי לבדוק אם פועל שירות בדיקה ציבורי מקביל.

איפה מחפשים

פרוסו רשת רחבה. שימו לב לחלוקה: הפלטפורמות הראשונות ברשימה אינן ייחודיות לברלין, ואילו חברות הדיור והפורטל המשותף שאחריהן הם ברלינאיים – אם אתם מחפשים בעיר אחרת, בדקו מי מקבילן שם:

פלטפורמות: Immobilienscout24 (הגדולה והתחרותית – הגדירו התראות!), Immowelt, Kleinanzeigen (לשעבר eBay Kleinanzeigen), ו-WG-Gesucht לדירות שותפים.

קבוצות פייסבוק לשכירות ולסאבלטים בברלין, כולל קבוצות ישראליות, שמצוינות למציאת Zwischenmiete (שכירות ביניים).

חברות הדיור הציבוריות של מדינת ברלין (רלוונטי רק למי שמחפשים דירה בברלין): degewo, GESOBAU, Gewobag, HOWOGE, STADT UND LAND ו-WBM. את ההיצע של כולן, יחד עם berlinovo, אפשר לחפש במקום אחד – בפורטל המשותף inberlinwohnen.de, שיש בו גם מסנן WBS. בפועל מגישים מועמדות לכל מודעה בנפרד, אז הגדירו התראות והגיבו מהר.

ובנפרד – berlinovo: לצד דירות רגילות היא מפעילה כמה אלפי דירות מרוהטות לטווח בינוני בעשרות מתחמים בעיר. זה בדיוק מה שעולה חדש צריך בשבועות הראשונים: דיור זמני בבעלות המדינה, שגם יכול למסור Wohnungsgeberbestätigung. שימו לב ש-berlinovo אינה אחת משש חברות הדיור, ומכסת ה-WBS שחלה עליהן אינה חלה עליה.

אגודות דיור (Genossenschaften): שכר דירה הוגן וחוזים יציבים – אבל צריך להצטרף כחברים ולרכוש מניות חובה (Pflichtanteile), ולרוב גם להמתין. הסכומים משתנים מאגודה לאגודה ולפי גודל הדירה, ולעיתים קרובות מדובר באלפי יורו בנוסף לפיקדון הרגיל, ולעיתים גם דמי הצטרפות חד-פעמיים.

וכך זה עובד ביציאה, וזה החלק שחשוב להבין לפני שמצטרפים: כסף המניות מוחזר רק בסיום החברות, והחברות אינה מסתיימת כשעוזבים את הדירה אלא רק בהודעת פרישה שנמסרת לתום שנת כספים ולפחות שלושה חודשים לפניה – ותקנון האגודה רשאי לקבוע תקופת הודעה ארוכה יותר, עד חמש שנים (§65(2) GenG). רק אז מתחיל מניין ששת החודשים לתשלום (§73(2) GenG). ההחזר מחושב לפי המאזן, אין לכם זכות ברזרבות או ביתר נכסי האגודה, ובמצב שבו נכסי האגודה אינם מכסים את חובותיה חבר לשעבר עשוי אף להידרש להשלים את חלקו בגירעון. קראו את התקנון (Satzung) לפני שאתם משלמים.

והמניה אינה פיקדון: לפי לשון §551(1) BGB התקרה חלה על בטוחה לחוזה השכירות, והמניה אינה בטוחה כזו. אין על כך פסיקה של בית המשפט הפדרלי, אבל המשמעות המעשית היא שדרישה למניות בנוסף לפיקדון אינה בהכרח גבייה לא חוקית.

WBS – מי זכאי, וכמה זה שווה

WBS (Wohnberechtigungsschein) הוא אישור זכאות לדיור מסובסד. הפרק הזה כולו ברלינאי: הדיור המסובסד עצמו נשען על חוק פדרלי (WoFG), אבל תנאי הסף, מדרגות ההכנסה והרשות שמנפיקה את האישור נקבעים ומנוהלים מקומית – כל המספרים והכתובות שלהלן הם של ברלין. אם אתם מחפשים דירה במקום אחר בגרמניה, בדקו מהם הכללים והמדרגות שחלים שם. בברלין האישור ניתן בחינם ותקף בדרך כלל לשנה.

קודם כול שער הסטטוס, וזה נוגע לכם ישירות – וזהו תנאי שברלין קובעת: אזרחי מדינות שמחוץ לאיחוד האירופי יכולים להגיש בקשה רק אם בידיהם Aufenthaltserlaubnis שתקף לשנה לפחות, ורק אם השהייה בברלין אינה זמנית בלבד (לפחות 11 חודשים). היתר חיפוש עבודה לבעלי מקצוע לפי §20 AufenthG, שניתן לשישה חודשים, אינו עומד בתנאי. Chancenkarte לפי §20a AufenthG ניתן לתקופה של עד שנה – בדקו מה נכתב בפועל על ההיתר שלכם לפני שאתם קובעים תור.

מדרגות ההכנסה בברלין (הכנסה שנתית ברת-חישוב, לא ברוטו): WBS 100 – 12,000 יורו ליחיד, 18,000 לזוג, ועוד 4,100 לכל נפש נוספת. WBS 140 – 16,800 / 25,200. WBS 160 – 19,200 / 28,800. WBS 180 – 21,600 / 32,400. WBS 220 – 26,400 / 39,600.

ולמה כדאי לחשב ולא לפסול את עצמכם מראש: מהברוטו מנכים שלושה ניכויים קבועים של 10% כל אחד – מס הכנסה, ביטוח בריאות וסיעוד חובה, וביטוח פנסיה חובה (§23 WoFG). כלומר שכר ברוטו יכול להיות גבוה משמעותית מהמספרים האלה ועדיין להיכנס למדרגה.

מה שהאישור גם עושה לכם: הוא מגביל את גודל הדירה, בערך חדר לכל נפש. יחיד לא יקבל דירת שלושה חדרים דרך WBS. תכננו לפי זה.

איפה מגישים בברלין: ב-Bürgeramt או ב-Wohnungsamt של הרובע שבו אתם רשומים, או אונליין דרך פורטל השירותים של ברלין. המשמעות המעשית: אי אפשר להוציא WBS מישראל. קודם צריכה להיות לכם כתובת רשומה בברלין – גם דיור זמני, WG או שכירות משנה מספיקים – ורק אחר כך WBS לדירה הבאה. לגרסה שמקדמת בתור (WBS mit besonderem Wohnbedarf) נדרשת בנוסף שנת רישום בברלין.

וכמה זה שווה בפועל, בברלין: מלאי הדירות בעיר עם הגבלת שכירות ואכלוס עמד על 85,765 דירות וירד ב-5.4% בשנה, מול כ-47 אלף אישורי WBS שמונפקים מדי שנה – אז זה כרטיס לתור, לא קיצור דרך. מצד שני הוא פותח דלת אמיתית אצל חברות הדיור הציבוריות: לפי ההסכם שלהן עם המדינה 63% מהדירות שמושכרות מחדש בכל שנה מיועדות לבעלי WBS, ובפועל ב-2024 זה היה 66.1% מתוך 12,398 דירות.

תיק המסמכים (Bewerbermappe) – מה מותר לדרוש מכם, ומתי

בשוק תחרותי תיק מסמכים מלא ומסודר הוא ההבדל בין כן ללא. הכינו את הכול מראש כדי להיות מהירים, אבל מסרו כל מסמך בשלב שלו ולא הכול בבת אחת. זה לא טריק שלנו: זה הסדר שקבעו רשויות הגנת המידע הגרמניות בהנחיה שלהן (DSK, גרסה 2.0, ינואר 2026), שמחלקת את התהליך לשלושה שלבים. ההנחיה הזו אינה ברלינאית – היא של רשויות הגנת המידע בכל גרמניה, והשלבים שלהלן תקפים בכל עיר.

(א) בצפייה: שם פרטי, שם משפחה וכתובת, ובדירה מסובסדת גם אם יש בידיכם WBS. בשלב הזה אין חובה למסור נתונים כלכליים.

(ב) אחרי שהחלטתם שאתם רוצים את הדירה הספציפית: מספר האנשים שנכנסים ואם יש ביניהם ילדים, המעסיק והמקצוע, ההכנסה נטו או הסכום החודשי שנשאר לכם לשכר דירה, חיות מחמד (למעט חיות קטנות בכלוב), הליך חדלות פירעון פתוח, וצו פינוי בשל חובות שכירות בחמש השנים האחרונות.

(ג) רק אחרי שבעל הדירה בחר בכם, ממש לפני החתימה: אישור הכנסה ואישור בונטיות.

הוכחת הכנסה: מסמך אחד, מושחר. די באישור אחד לבחירתכם – תלוש שכר, תדפיס חשבון בנק או שומת מס – ומותר להשחיר בו כל פרט שאינו נחוץ להוכחת היכולת לשלם. בשלב השאלון אפשר גם לא לנקוב בסכום מדויק אלא לאשר שנשאר לכם לפחות סכום מסוים בחודש לשכר דירה. בעל הדירה אינו רשאי לשאול על מה ההוצאות החודשיות שלכם.

צילום דרכון או תעודת זהות: אל תצרפו. לפי אותה הנחיה, הכנת צילום של מסמך זיהוי בשלב הצפייה אינה נחוצה לבדיקת המועמדות ולכן אינה מותרת – בעל הדירה רשאי לכל היותר לבקש לראות מסמך מזהה ולתעד שהזהות אומתה. אם ביקשו מכם צילום בשלב הזה, מותר לכם לסרב ולהציע להציג את המסמך במקום. חשוב לדייק: הנחיית ה-DSK מנחה את הרשויות ואת בעלי הדירות מבחינה מנהלית, אך אינה חוק שבתי המשפט כפופים לו – זה בסיס טוב לסירוב, לא עילה לתביעה. ולמה זה חשוב לכם במיוחד: צילום דרכון ישראלי חושף בדיוק את הנתון שאסור לשאול עליו, האזרחות, ומשאיר תיעוד בידי מי שעלול לדחות אתכם בגללו.

SCHUFA – איזה מסמך למסור. המוצר שמיועד להצגה לבעל דירה הוא SCHUFA-BonitätsCheck (דיגיטלי) או SCHUFA-BonitätsAuskunft (תעודה בדואר), בעלות של כ-30 יורו – בדקו את המחיר העדכני בעת ההזמנה. את ה-Datenkopie החינמית לפי סעיף 15 ל-GDPR אין למסור לבעל דירה: היא כוללת חשבונות בנק, הלוואות ופרטים שאינם נוגעים לשכירות, ולפי רשויות הגנת המידע בעל דירה כלל אינו רשאי לדרוש אותה.

חתימה על הסכמה (Einwilligung). אם מבקשים מכם לחתום על הסכמה לאיסוף הנתונים או לבדיקת אשראי – לפי רשויות הגנת המידע זו אינה הדרך הנכונה לאסוף את המידע, והתניית החוזה בחתימה כזו ממילא פוגמת בתוקפה. זה לא אומר שאסור לבעל הדירה לבצע בדיקת אשראי בשלב האחרון כשלא הצגתם אישור בונטיות מתאים; זה אומר שאין צורך בחתימה שלכם.

Mietschuldenfreiheitsbescheinigung – אי אפשר לדרוש מכם. בית המשפט הפדרלי קבע בהלכה מנחה (BGH, 30.9.2009, VIII ZR 238/08) שבעל דירה קודם אינו חייב להנפיק אישור על היעדר חובות שכירות, ומעבר לקבלה על תשלומי השכירות אין לו חובה כלפיכם. רשויות הגנת המידע גוזרות מכך שאסור להתנות בו את השכירות. למי שמגיע מישראל אין בעל דירה גרמני קודם בכלל, וזה לא חור בתיק. מה שכן אפשר לצרף אם תרצו: קבלות או אישורי העברה על תשלומי שכר הדירה בישראל, ומכתב מהמעסיק.

ומה קורה לתיק שלכם אחרי שנדחיתם. בעל הדירה, המתווך או חברת הניהול חייבים למחוק את הנתונים שלכם ברגע שאינם נחוצים עוד למטרה שלשמה נאספו (סעיף 17(1)(א) ל-GDPR). כשעדיין ייתכנו תביעות לפי חוק השוויון המחיקה נדחית, ובמצב הזה עד כשישה חודשים לכל היותר; מתווך חייב למחוק לכל המאוחר כשהדירה הושכרה למישהו אחר. ניהול רשימה שחורה של מועמדים או הצלבת מועמדים חדשים מול מאגר קיים אסורים. מותר לכם לדרוש מחיקה בכתב, ואם לא נענים אפשר להגיש תלונה חינם לרשות הגנת המידע של ברלין. חריג אחד: אם ביקשתם במפורש שיעדכנו אתכם על דירות פנויות בעתיד, מותר לשמור את פרטי הקשר לשם כך.

Mieterselbstauskunft – מה מותר לשאול, ומה לא

טופס ההצהרה העצמית של השוכר (Mieterselbstauskunft) הוא חלק סטנדרטי מהתהליך, אבל תוכנו מוגבל, והרבה טפסים שמסתובבים בשוק כוללים שאלות שאסור לשאול. גם כאן הכללים אינם ברלינאיים – הם חלים בכל גרמניה.

שאלות אסורות, לפי הנחיית רשויות הגנת המידע הגרמניות (DSK, גרסה 2.0) ולפי רשות הגנת המידע של ברלין: אזרחות, דת, מוצא אתני, מצב משפחתי, כוונות נישואין, היריון או תכנון ילדים, חברות במפלגה, באיגוד מקצועי או בארגון שוכרים, עבר פלילי או הליכים פליליים תלויים ועומדים, משך ההעסקה (המעסיק והמקצוע כן מותרים), תחביבים ומחלות, וכן שם ופרטי קשר של בעלי דירה נוכחיים או קודמים. השאלה על אזרחות אסורה במפורש, וזו בדיוק השאלה שנוגעת לכם.

שאלות מותרות, ועליהן עונים אמת: כמה אנשים נכנסים ואם יש ביניהם ילדים, המעסיק והמקצוע, ההכנסה נטו או הסכום הפנוי לשכר דירה, חיות מחמד, הליך חדלות פירעון פתוח שטרם הסתיים, צו פינוי בשל חובות שכירות בחמש השנים האחרונות, ופיגור משמעותי בשכר דירה בשכירות הנוכחית.

על שאלה אסורה אינכם חייבים לענות, וככלל גם תשובה שאינה נכונה לשאלה אסורה לא אמורה לפגוע בכם – זה נכון לשאלות על אזרחות, דת, מוצא, מצב משפחתי או תכנון ילדים. אבל חשוב להבחין: על השאלות שכן מותר לשאול, תשובה לא נכונה היא הטעיה, ובעל הדירה יכול לבטל את החוזה ולפנות אתכם גם אחרי שכבר עברתם לדירה ושילמתם. זו התוצאה הגרועה ביותר שיכולה לצאת מכל התהליך הזה. על שאלה מותרת עונים אמת, או לא עונים בכלל.

טיפ מעשי: במקום לנקוב בסכום ההכנסה המדויק, אפשר לאשר שנשאר לכם לפחות סכום מסוים בחודש לשכר דירה.

מלכודת ה-SCHUFA לעולים חדשים

עולים חדשים נתקלים במעגל מתסכל: אין להם היסטוריית SCHUFA, ובלי דירוג אשראי הם נראים מסוכנים בעיני בעלי דירות. איך יוצאים מזה? מתחילים לבנות SCHUFA מיד – חשבון בנק גרמני וחוזה סלולר יוצרים את הרישום הראשון – אבל ציון שימושי לוקח כמה חודשים, ולכן לדירה הראשונה צריך פתרון אחר.

מה שעובד: מכתב מהמעסיק שמאשר הכנסה יציבה, תלושי שכר, וערבות (Bürgschaft) של בן משפחה או של מעסיק – בתוך תקרת שלושת החודשים, לא מעליה. אפשר גם להציג אישור בונטיות ייעודי לשכירות או אישור הכנסה מושחר במקום דוח SCHUFA.

ומה שלא: אל תציעו פיקדון גדול יותר. §551(1) BGB מגביל את סך כל הבטוחות לשלושה חודשי שכירות, §551(4) קובע שכל הסכמה לרעתכם בטלה, ובית המשפט הפדרלי חזר וקבע שכמה בטוחות יחד נספרות באותה תקרה אחת. פיקדון מנופח, או ערבות שנדרשת מעל פיקדון מלא, הם הסכם שאינו תקף – והסכום שמעל התקרה ניתן לדרישה בחזרה.

ואם לא תציגו כלום? בעל הדירה רשאי לבצע בעצמו בדיקה מותרת מול לשכת אשראי בשלב האחרון – ואצל מי שאין לו היסטוריה בגרמניה היא פשוט לא תחזיר שום דבר שלילי. היעדר SCHUFA הוא לא פסילה.

פירוט מלא על בניית דירוג האשראי – ראו את המדריך ל-SCHUFA.

הצפייה בדירה (Besichtigung) – כך מנצחים

קיבלתם הזמנה לצפייה? לעיתים קרובות תגיעו לצפייה המונית עם עשרות מועמדים, וזה הרגע להיות הכי טובים. לפני: הכינו את התיק במלואו, כדי שתוכלו למסור כל מסמך ברגע שהוא באמת נדרש. במקום: היו אדיבים, מוכנים ומהירים, השאירו פרטי קשר, ואמרו שהתיק מוכן ויישלח ברגע שתתבקשו. אחרי: שלחו במייל, מיד, את מה שמתאים לשלב שאתם נמצאים בו.

הרושם הראשוני והמהירות באמת מכריעים – ולשם כך לא צריך לפזר את מלוא המסמכים הפיננסיים והזיהוי שלכם לכל מודעה ולכל צפייה.

נדחיתם בגלל השם או המוצא? זו הפליה אסורה

נאמר את זה ישירות: דחייה בגלל שם, מוצא או אזרחות היא הפליה אסורה, לפי חוק פדרלי שחל בכל גרמניה. §19(2) AGG אוסר הפליה מטעמי מוצא אתני גם בהתקשרויות אזרחיות ובכללן השכרת דירות, ו-§21 AGG מקנה זכות לפיצוי. גם בעל דירה פרטי קטן כפוף לאיסור הזה: הפטור הידוע לבעלי עד 50 דירות מוציא אותם רק מהכלל של עסקאות המוניות, לא מהאיסור על הפליה מטעמי מוצא – בכפוף לשני סייגים שנפרט בהמשך.

הכלי שהופך את זה מתחושה לתיק: היפוך נטל ההוכחה. אינכם צריכים להוכיח שהופלֵיתם. די להראות אינדיקציות שמעלות חשד להפליה, ומשם הנטל עובר לצד השני להוכיח שלא הייתה הפרה (§22 AGG). לכן תעדו: את הדחייה ואת הנוסח שלה, מודעה שממשיכה להתפרסם אחרי שנאמר לכם שהדירה נתפסה, וכל טופס ששאל אתכם על אזרחות, דת או מוצא.

ויש שעון. את הדרישה יש להעלות תוך חודשיים (§21(5) AGG). זה מועד חוסם ולא תקופת התיישנות רגילה: אחריו הדרישה נחסמת, אלא אם נמנע מכם לעמוד בו שלא באשמתכם. אל תחכו לראות אם תמצאו דירה אחרת.

ושני סייגים שכדאי להכיר לפני שבונים על זה: החוק מתיר במפורש יחס שונה בהשכרת דירות שנועד ליצור ולשמר מרקם דיירים ומרקם שכונתי מאוזן ויציב (§19(3) AGG), וזו טענת הגנה אמיתית שבעלי דירות מעלים; והפרק כולו אינו חל כשמתקיימת קרבה או יחסי אמון מיוחדים, ובמפורש כשהצדדים או קרוביהם גרים באותו מגרש (§19(5) AGG) – כלומר חדר בדירת בעל הבית או דירה בבית שהוא עצמו גר בו נמצאים מחוץ למשחק.

ולפני שרצים לעורך דין: הזכות עצמה פדרלית, אבל גוף הייעוץ הוא מקומי. בברלין פועל גוף ייעוץ ייעודי וללא תשלום, Fair mieten – Fair wohnen, המוקד נגד הפליה בשוק הדיור מטעם הסנאט – שם מתחילים. אם אתם גרים בעיר אחרת, בדקו אילו גופי ייעוץ נגד הפליה או אגודות שוכרים פועלים אצלכם.

דמי תיווך? כמעט תמיד לא אתם משלמים

שאלה שמבלבלת עולים חדשים: האם משלמים דמי תיווך (Provision)? התשובה כמעט תמיד לא – אבל הכלל מדויק יותר מהניסוח הרווח, שלפיו מי שהזמין את המתווך משלם.

מה שהחוק הפדרלי אומר, וזה תקף בכל גרמניה (§2(1a) WoVermRG, בתוקף מ-1 ביוני 2015): מתווך אינו רשאי לדרוש מכם דמי תיווך, להחתים אתכם על התחייבות לשלם, או לקבל מכם תשלום. יש חריג אחד בלבד: מצב שבו המתווך פנה לבעל הדירה וקיבל ממנו את ההרשאה להציע את הדירה אך ורק בעקבות ההסכם אתכם. כלומר גם אם חתמתם על הזמנת חיפוש (Suchauftrag), אין בכך כדי להכשיר עמלה על דירה שהמתווך כבר קיבל עליה הרשאה מבעל הדירה לפני שפניתם אליו. שימו לב גם שהסכם תיווך נכרת בטקסט קריא, למשל מייל, ואינו מחייב חתימה.

אסור גם: מקדמה כלשהי (§2(4) WoVermRG), וכן דמי צפייה או דמי טיפול (§3(3) WoVermRG). כל דרישת תשלום לפני חוזה חתום היא נורה אדומה.

ובמקרה שבו העמלה כן חוקית, החוק מגביל אותה לשני חודשי שכירות בתוספת מע״מ – כלומר עד 2.38 חודשי שכירות לכל היותר, ופחות מזה אם המתווך פטור ממע״מ. הבסיס לחישוב הוא שכר הדירה בלי הNebenkosten שמתחשבנים עליהן בנפרד; בחוזה שכולל הכול בלי התחשבנות נפרדת, הבסיס הוא הסכום המלא.

ואם דורשים מכם בכל זאת: כשלא מתקיים החריג הצר שתואר למעלה, זו עבירה מנהלית שהקנס עליה מגיע עד 25,000 יורו (§8(1) מס' 1 יחד עם §8(2) WoVermRG) – והאיסור והקנס האלה פדרליים, בכל גרמניה. מה שמשתנה הוא רק הכתובת להגשת התלונה, שנקבעת ברמת המדינה: בברלין מגישים תלונה ללשכת ההגבלים העסקיים של הסנאט לכלכלה, Landeskartellbehörde, במייל landeskartellbehoerde@senweb.berlin.de (Martin-Luther-Straße 105, 10825 Berlin).

וכבר שילמתם? אתם רשאים לדרוש את הכסף בחזרה (§5(1) WoVermRG), והחוק אף מבטל במפורש את הסייג שבדרך כלל חוסם השבה במקרים כאלה. ההתיישנות היא שלוש שנים. בפועל התביעה היא נגד המתווך עצמו, ושווה רק כמה שהחברה עדיין קיימת – אז תעדו הכול מהרגע הראשון: שם החברה, פרטי הרישום שלה ואישור ההעברה.

לפני שאתם משלמים על המטבח – Ablöse ודמי מפתח

דירות בגרמניה מגיעות לרוב בלי מטבח, ולכן אחת השאלות הראשונות שתיתקלו בהן היא אם לקנות את המטבח והריהוט מהדייר היוצא (Ablöse). זה לגיטימי, וזו גם נקודת התשלום הגדולה הראשונה שלכם – לרוב אלפי יורו סביב החתימה. רוב העולים לא יודעים שהיא מוסדרת בחוק, וזה בדיוק המקום שבו נגבה מהם הכסף ש-§551 אוסר לגבות כפיקדון.

קניית ריהוט וציוד (Ablöse), לפי חוק פדרלי שחל בכל גרמניה: הסכם המחיר בטל ככל שהמחיר עומד ביחס בלתי סביר בעליל לשווי הפריט, והעסקה מותנית בכך שחוזה השכירות אכן ייחתם (§4a(2) WoVermRG). כלומר אם לא קיבלתם את הדירה, לא מגיע להם הכסף. זה חל גם על הסכם מול בעל הדירה וגם על הסכם מול הדייר היוצא, ואין צורך שיהיה מעורב מתווך.

ותשלום כדי שהדייר הקודם יפנה את הדירה – דמי מפתח – בטל לחלוטין (§4a(1) WoVermRG). מותר רק החזר הוצאות מעבר דירה מוכחות שלו. סכום ששולם ביתר או שלא כדין ניתן להשבה (§5(2) WoVermRG), והחוק אף מבטל במפורש את הסייג שבדרך כלל חוסם השבה במקרים כאלה. שימו לב שהסעד כאן הוא בטלות והשבה, לא קנס.

ומה נחשב יחס בלתי סביר? בפסיקה נהוג לראות בחריגה של יותר מ-50% מעל השווי המקובל אינדיקציה ליחס בלתי סביר בעליל (BGH, 23.4.1997, VIII ZR 212/96). זה קנה מידה שנשאב מפסיקה בתחום מחירי השכירות ולא מספר שקבוע בחוק, ורכישה עם תמורה אמיתית אינה בטלה מאליה – אבל הוא נותן לכם עוגן למשא ומתן.

מה עושים בפועל: מבקשים רשימת פריטים עם שנת רכישה, מצב וחשבוניות; מצלמים את המטבח לפני התשלום; מסכמים הכול בכתב; משלמים רק אחרי חתימת החוזה, ותמיד בהעברה בנקאית מתועדת ולא במזומן.

אזהרת הונאות

אזהרה שיכולה לחסוך לכם אלפי יורו: הונאות שכירות, וזו לא בעיה תיאורטית. משטרת ברלין רשמה ב-2025 עלייה של 32.2% בסעיף Leistungsbetrug (4,862 תיקים), וייחסה אותה במפורש למודעות דירה ומשרה מזויפות ולכך שמחפשי דירה מסכימים לשלם מראש בלי שראו את הדירה מעולם.

אלה הדפוסים שהמשטרה הגרמנית מתריעה עליהם:

בעל דירה שנמצא בחו״ל, מבקש פיקדון מראש, והמפתחות כביכול יישלחו בדואר.

תשלום קטן כדי להיכנס לרשימת צפייה, או דמי טיפול.

חוזה שנראה אמיתי נשלח לחתימה, ומיד אחריו דרישה להעביר פיקדון או שכר דירה ראשון.

בקשה למסמכים אישיים (SCHUFA, צילום דרכון) בתגובה לפנייה – המטרה היא גניבת זהות.

מייל עם קישור להתחברות לפורטל דירות, או קובץ מצורף – פישינג.

דמי צפייה ודמי טיפול הם לא רק חשודים – הם אסורים. מתווך אינו רשאי לדרוש, לסכם או לקבל מקדמה (§2(4) WoVermRG), ואסור לגבות דמי רישום, דמי טפסים או דמי צפייה בקשר לתיווך (§3(3) WoVermRG).

על אמצעי התשלום: זה כבר לא רק Western Union או מזומן. הסימן שהמשטרה מדגישה היום הוא שאין רצון במפגש אישי ושהתשלום אמור לעבור לחשבון בחו״ל. אל תניחו שהעברה ל-IBAN שנראה תקין היא בטוחה. מאז 9 באוקטובר 2025 ספקי שירותי התשלום באזור האירו חייבים להציע לכם בחינם בדיקת התאמה בין שם המוטב למספר החשבון ולהזהיר אתכם כשיש פער. הזינו את השם המדויק של בעל הדירה, ואם הופיעה אזהרה – עצרו.

הכלל היחיד שתמיד עובד: לא משלמים כלום לפני שראיתם את הדירה פיזית וחתמתם על חוזה אמיתי.

ואם כבר העברתם כסף: פנו מיד לבנק ובקשו לעצור או להשיב את ההעברה – לפעמים זה מצליח, אבל העברות באירו מתבצעות היום תוך שניות ולרוב הכסף כבר איננו, ובדיוק בגלל זה הכלל למעלה מוחלט. הגישו תלונה במשטרה, ובברלין אפשר גם אונליין דרך ה-Internetwache (טלפון שאינו חירום 030-4664 4664, חירום 110). דווחו על המודעה לפורטל שבו פורסמה. ולתמיכה בנפגעי עבירה אפשר לפנות לארגון WEISSER RING.

החוזה – מה לבדוק לפני שחותמים

ארבעה דברים בחוזה קובעים כמה הוא יעלה לכם: סוג החוזה, תקופת ההודעה, מנגנון העלאת השכר, ומי אחראי לצביעה ולתחזוקה האסתטית.

חוזה קצוב (befristet) הוא נעילה, לא העדפה. בשכירות רגילה למגורים הגבלת התקופה חוקית רק אם בעל הדירה זקוק לדירה בתום התקופה לעצמו, לבני משפחתו או למי שגר במשק ביתו; מתכוון להרוס, לשפץ או לשנות אותה באופן מהותי; או מתכוון להשכיר אותה לעובד שלו – ורק אם הסיבה נמסרה לכם בכתב בעת כריתת החוזה. לא נמסרה סיבה בכתב? החוזה נחשב מלכתחילה לחוזה פתוח (§575(1) BGB), וזה לטובתכם. בהשכרה שסוכמה באמת כשימוש זמני בלבד (§549(2) מס' 1) הכלל הזה לא חל, ואפשר להגביל בזמן בלי אחת מהסיבות האלה.

ולמה זה יקר: בחוזה קצוב תקף אין לכם זכות הודעה מוקדמת רגילה בכלל. החוזה נמשך עד תום התקופה (§542(2) BGB), ו-§537(1) BGB קובע שסיבה אישית שלכם אינה משחררת אתכם מתשלום שכר הדירה. חוזה לשנה פירושו התחייבות לשנה של תשלומים, גם אם עזבתם את הדירה. בגרמניה גם אין דייר מחליף שמשחרר אתכם: הצגת מחליף אינה מחייבת את בעל הדירה.

הפתחים שכן קיימים בחוזה קצוב: סירוב של בעל הדירה לאשר השכרת משנה מקנה לכם זכות ביטול מיוחדת בתקופה הקבועה בחוק (§540(1) BGB); יש ביטול מטעמים חמורים (§§543, 569 BGB); יש זכות ביטול מיוחדת אחרי העלאת שכר דירה לפי §§558 או 559 (§561 BGB); ואם תמשיכו לגור בדירה אחרי תום התקופה ואיש מהצדדים לא יתנגד תוך שבועיים, החוזה הופך לבלתי מוגבל בזמן (§545 BGB). ומארבעה חודשים לפני תום התקופה אתם רשאים לדרוש מבעל הדירה שיאשר תוך חודש אם סיבת ההגבלה עדיין קיימת; אם היא נעלמה, אתם רשאים לדרוש הארכה (§575(2)–(3) BGB). לפני שחותמים על חוזה קצוב – בקשו לראות את סיבת ההגבלה בכתב.

וזכות שכדאי להכיר: אם אינטרס לגיטימי להשכיר חלק מהדירה נוצר אחרי חתימת החוזה, יש לכם זכות לדרוש מבעל הדירה אישור להשכרת משנה של אותו חלק (§553(1) BGB). שלושה גבולות: הזכות קיימת רק כשהאינטרס נוצר אחרי החתימה, היא חלה על חלק מהדירה ולא על כולה, ובעל הדירה רשאי להתנות את הסכמתו בהעלאה סבירה של שכר הדירה (§553(2)). מה שאי אפשר לשלול מכם מראש בחוזה הוא עצם הזכות (§553(3)). על המנגנון המלא – ראו את המדריך להשכרת משנה.

§550 BGB – הפתח שאיש לא מכיר. חוזה לתקופה של יותר משנה שלא נערך בכתב כדין נחשב לחוזה לתקופה בלתי מוגבלת, וניתן לסיים אותו בהודעה מוקדמת רגילה – אך לא לפני שחלפה שנה ממסירת הדירה. כלומר חוזה לשנתיים שנסגר בהתכתבות בלבד, כפי שקורה הרבה בהשכרות שמסודרות מישראל, אינו בהכרח כובל אתכם לשנתיים.

תקופת ההודעה, וזה כלל פדרלי אחיד. בחוזה פתוח, מכתב הביטול שלכם חייב להגיע לבעל הדירה עד יום העבודה השלישי (Werktag) בחודש – ראשון וחגים אינם נספרים, ושבת ככלל כן –, והשכירות מסתיימת בתום החודש שלאחר הבא – כשלושה חודשים בפועל (§573c(1) BGB). איחור של יום אחד דוחה את הסיום בחודש שלם. מצידכם זו תקרה, וכל סעיף שמאריך אותה לרעתכם בטל (§573c(4)); מצד בעל הדירה התקופה מתארכת דווקא לטובתכם – שישה חודשים אחרי חמש שנות מגורים, ותשעה חודשים אחרי שמונה שנים.

ושתי מלכודות שמבטלות את כל החשבון הזה. ראשית, הודעת ביטול חייבת להיות בכתב חתום (§568(1) BGB): מייל, וואטסאפ או סריקה אינם תקפים, השעון בכלל לא מתחיל לרוץ, וזו הטעות שהכי הרבה עולים חדשים משלמים עליה חודש נוסף. שלחו מכתב חתום ושמרו אישור מסירה. שנית, יש חוזים שחוסמים דווקא את זכות הביטול שלכם לתקופת מינימום (Mindestmietdauer או Kündigungsverzicht): בחוזה Staffelmiete החוק מתיר חסימה של עד ארבע שנים מיום ההסכם (§557a(3) BGB), ובחוזה סטנדרטי בית המשפט הפדרלי קבע שחסימה ארוכה מארבע שנים בטלה (BGH, 6.4.2005, VIII ZR 27/04). בהשכרה לשימוש זמני מותר להסכים על תקופה קצרה מהרגיל (§573c(2) BGB). חפשו את הסעיף הזה בחוזה לפני שאתם חותמים.

Staffelmiete (מדרגות שנקבעו מראש): חייבת להיות בכתב, וכל מדרגה חייבת לנקוב בסכום ביורו – מדרגות באחוזים אינן עומדות בדרישת החוק. השכירות חייבת להישאר ללא שינוי לפחות שנה בכל מדרגה, ובמהלך התקופה בעל הדירה אינו רשאי להעלות בנוסף לפי ה-Mietspiegel או לפי §§558–559b. שימו לב שזו אינה חסינות מלאה: §557a(2) עוצר ב-§559b, ואילו §559c ו-§559e יושבים מחוץ לטווח הזה – אם נחתה עליכם תוספת חימום באמצע Staffelmiete, זו שאלה ל-Mieterverein ולא הנחה שאפשר לסמוך עליה. בלם מחירי השכירות חל על כל מדרגה בנפרד, כשההשוואה נעשית למועד שבו נכנסת המדרגה לתוקף (§557a(4) BGB). שימו לב לגבול הזמן: התחולה הזו קשורה לקיומה של תקנת הבלם, והתקנה הברלינאית הנוכחית תקפה עד 31.12.2029 – מדרגות שייכנסו לתוקף אחרי שהתקנה חדלה לחול אינן מוגנות בה (Art. 229 §35(2) EGBGB).

Indexmiete (הצמדה למדד המחירים לצרכן): חייבת להיות בכתב, השכירות נשארת ללא שינוי לפחות שנה, ואין העלאה מקבילה לפי ה-Mietspiegel. וההבדל המהותי: הבלם חל רק על שכר הדירה ההתחלתי, וכל ההעלאות הבאות אינן מוגבלות בו (§557b(4) BGB). כל העלאה חייבת להימסר בטקסט קריא, עם פירוט שינוי המדד והסכום, והיא נכנסת לתוקף רק מתחילת החודש שלאחר הבא (§557b(3) BGB) – העלאה רטרואקטיבית אינה חוקית.

ומה שאין בשתיהן: זכות ביטול מיוחדת. §561 BGB מקנה זכות ביטול חריגה אחרי העלאה לפי §558 או §559 בלבד, לא אחרי מדרגה ולא אחרי צעד מדד. על מנגנוני העלאת השכר בחוזה רגיל – ראו את זכויות שוכרים בגרמניה.

ועוד שיקול לפני החתימה: Eigenbedarf. בעל דירה רשאי לבטל חוזה פתוח רק מתוך אינטרס לגיטימי, והנפוץ הוא צורך אישי בדירה עבורו, עבור בני משפחתו או עבור מי שגר במשק ביתו (§573(2) מס' 2 BGB), וההנמקה חייבת להופיע במכתב הביטול עצמו (§573(3) BGB). לפי לשון הסעיף מדובר בצורך אישי, ומכאן שדירה מחברת דיור ציבורית או מאגודת דיור חשופה לכך פחות מדירה בבעלות פרטית. ובברלין קיימת חסימה מיוחדת של עשר שנים על הסתמכות על Eigenbedarf, אבל שימו לב לתנאי המקדמי שלה: היא חלה כשהדירה הומרה לדירה בבעלות אחרי שנמסרה לדייר שכבר גר בה, ואז נמכרה (§577a BGB). מי שחותם היום על חוזה חדש בדירה שכבר הומרה ונמכרה אינו מוגן בה. עשר השנים הן הארכה שנקבעה בברלין; ברירת המחדל הפדרלית לפי §577a(1) BGB היא שלוש שנים, ובמדינות אחרות יש לבדוק אם הותקנה הארכה ומהי.

יום המסירה – פרוטוקול, מונים ותיקוני צביעה

פרוטוקול מסירה (Übergabeprotokoll) – בכניסה וגם ביציאה. ביום הכניסה צלמו את מצב הדירה בתמונות מתוארכות, רשמו את קריאות המונים, והחתימו את שני הצדדים. אין הוראה בפרק שכירות המגורים ב-BGB שמחייבת סיור משותף או מסמך כזה, אבל זו הראיה החזקה ביותר שתהיה לכם במחלוקת על נזקים ועל הפיקדון. חזרו על אותו תהליך ביום העזיבה: פרוטוקול יציאה שבו בעל הדירה מאשר בלי הסתייגות שאין ליקויים הוא ההגנה הטובה ביותר מפני דרישות נזקים שנולדות אחרי שיצאתם. ובכיוון ההפוך – החתימה שלכם היא הודאה במצב שנרשם: אל תחתמו על פרוטוקול שאינכם מסכימים לתוכנו, ורשמו עליו את ההסתייגויות שלכם.

Schönheitsreparaturen (צביעה ותחזוקה אסתטית): ברירת המחדל היא בעל הדירה. הוא שחייב למסור לכם את הדירה במצב המתאים לשימוש ולשמור עליה כך לאורך השכירות (§535(1) BGB). האחריות עוברת אליכם רק דרך סעיף חוזי תקף.

ובחוזים סטנדרטיים בית המשפט הפדרלי פסל שורה שלמה של סעיפים כאלה: לוח זמנים נוקשה לשיפוץ (VIII ZR 361/03); הטלת תיקוני הצביעה על מי שקיבל דירה לא משופצת או הזקוקה לשיפוץ, בלי שניתן לו פיצוי הולם (BGH, 18.3.2015, VIII ZR 185/14); סעיפי השתתפות יחסית בעלויות היציאה מסוג Quotenabgeltung (VIII ZR 242/13); וגם מצב שבו השוכר הנכנס סיכם על שיפוץ מול השוכר היוצא (VIII ZR 277/16).

שני סייגים שקובעים בפועל: הפסיקה הזו נוגעת לסעיפים סטנדרטיים בחוזה אחיד ולא לסעיף שנוסח באמת אישית מולכם, והיא חלה כשלא ניתן לכם פיצוי הולם על קבלת דירה לא משופצת.

ואם הסעיף בטל – מה אז? האחריות חוזרת לבעל הדירה, אבל לא במלואה: אתם רשאים לדרוש ממנו לבצע שיפוץ כשמצב הדירה הידרדר באופן משמעותי, ותידרשו להשתתף בעלות, ככלל במחצית (BGH, 8.7.2020, VIII ZR 163/18 ו-VIII ZR 270/18).

ונטל ההוכחה שהדירה נמסרה לכם לא משופצת מוטל עליכם – וזו בדיוק הסיבה שהתמונות ביום הכניסה שוות כסף אמיתי. אל תשלמו על צביעה ביציאה לפני שבדקתם אם הסעיף בכלל תקף.

ושעון שרץ לטובתכם בכל גרמניה: תביעות של בעל הדירה בגין שינויים או נזקים בדירה מתיישנות תוך שישה חודשים מהיום שקיבל את הדירה בחזרה (§548(1) BGB). זו טענה חזקה מול חשבון נזקים שמגיע חצי שנה אחרי המעבר, אבל לא ניצחון אוטומטי: קיזוז עדיין אפשרי במקרים מסוימים (§215 BGB), ובית המשפט הפדרלי קבע שהסכם פיקדון ככלל מתפרש כמתיר קיזוז נזקים במסגרת ההתחשבנות (BGH, 10.7.2024, VIII ZR 184/23; הלכה מנחה, לא פסיקה מחייבת) – כלומר §548 חוסם בעיקר חשבון נזקים שנשלח בנוסף לפיקדון, לא ניכוי מתוכו, והשעון הזה אינו חוסם תביעות של שכר דירה או של חשבון Nebenkosten – שבגללן מותר לעכב חלק סביר מהפיקדון גם אחרי שישה חודשים.

ה-Wohnungsgeberbestätigung וה-Anmeldung

זה לא טובה שמבקשים, וזה כך בכל גרמניה. לפי §19(1) BMG מי שמעמיד לכם את הדירה חייב לאשר לכם את הכניסה תוך שבועיים, וזה נכון גם לשוכר ראשי ב-WG או בשכירות משנה, שהוא נותן הדירה מבחינת החוק – לשכת המרשם אינה בודקת אם השכרת המשנה הותרה. סירוב או איחור חושפים אותו לקנס של עד 1,000 יורו. חוזה שכירות אינו מחליף את האישור.

הורידו מראש את טופס הדוגמה הרשמי של ברלין (בעיר אחרת בדקו אם לשכת המרשם המקומית מפרסמת טופס משלה) והביאו אותו מודפס לפרוטוקול המסירה – בעל דירה שמקבל טופס מוכן חותם בחצי דקה. ודאו שהאישור כולל: שם וכתובת של נותן הדירה, ואם אינו הבעלים גם את שם הבעלים; תאריך הכניסה; כתובת הדירה; ושמות כל הנרשמים, כולל ילדים מתחת לגיל 16. קניתם דירה ואתם נכנסים אליה? האישור נמסר כהצהרה עצמית שלכם.

ואם הוא לא מגיע: החוק מחייב אתכם לדווח על כך ללשכת המרשם ללא דיחוי (§19(2) BMG). לפי הנחיית הביצוע הפדרלית, אם באמת עברתם לגור בדירה הרשות אמורה לבצע את הרישום גם בלי האישור והוא יוגש בהמשך – אבל אל תגיעו לתור בלי המסמך: הוא מופיע ברשימת המסמכים הנדרשים, ותור ב-Bürgeramt קשה מדי להשיג כדי להמר עליו.

והשעון, והוא זהה בכל גרמניה: את הרישום יש לבצע תוך 14 יום מהכניסה לדירה (§17(1) BMG), והקנס על אי-רישום מגיע עד 1,000 יורו. אין תקופת חסד למי שהגיע מישראל – השעון מתחיל ביום הכניסה. הטוב שבברלין, וזה הסדר מקומי: אישור התור שהזמנתם נחשב כשלעצמו הוכחה לעמידה במועד, גם אם הפגישה עצמה תתקיים אחרי 14 הימים. הזמינו תור באותו יום שיש לכם כתובת, ושמרו את אישור ההזמנה.

ועוד נקודה שמרגיעה: חובת הרישום אינה תלויה בסטטוס השהייה. גם אם עדיין אין בידיכם היתר שהייה, לשכת המרשם חייבת לקבל את הרישום ולעבד אותו. אל תדחו את ה-Anmeldung עד שיסתיים ההליך מול ה-LEA – ההפך הוא הנכון.

ואל תקנו כתובת ל-Anmeldung. רישום בכתובת שאינכם גרים בה (Scheinanmeldung) הוא עבירה לפי חוק המרשם: הקנס הכבד, עד 50,000 יורו, מכוון למי שמציע או מעמיד כתובת כזו, ואתם כנרשמים חשופים גם כן. ולמי שאינו אזרח האיחוד האירופי יש כאן סיכון נוסף וחמור בהרבה: ברגע שאישור הרישום מוגש כחלק מבקשה להיתר שהייה, מדובר בעבירה פלילית לפי §95(2) מס' 2 לחוק השהייה – עד שלוש שנות מאסר – והיא פוגעת בכל בקשה עתידית, כולל אזרחות. הרשות גם מבטלת רישום פיקטיבי רטרואקטיבית. פשוט אל תעשו את זה.

על התהליך המלא – ראו את Anmeldung בברלין. ועל מלוא זכויותיכם כשוכרים – ראו את זכויות שוכרים בגרמניה.

אם לא מוצאים – אפשרויות גישור

החיפוש לוקח זמן, וזה בסדר. עד שתמצאו דירה קבועה, גשרו עם דיור זמני, WG, או Zwischenmiete (שכירות ביניים). הרחבנו על כך במדריך לדיור זמני בברלין, ועל מנגנון השכרת המשנה עצמו במדריך להשכרת משנה. וכדי לבחור את האזור הנכון – ראו את מדריך שכונות ברלין.

לפני שאתם חותמים על גשר כזה, כדאי לדעת מה נשאר בתוקף ומה לא. אם ההשכרה סוכמה כשימוש זמני בלבד (nur zum vorübergehenden Gebrauch), או שמדובר בחדר מרוהט בתוך דירה שבעל הדירה עצמו גר בה, החוק מוציא את החוזה מתחולת בלם מחירי השכירות (§§556d–556g) וגם מההגנות מפני סיום השכירות (§549(2) BGB). כלומר דווקא במסלול שמשמש כגשר, ההגנה על המחיר שתיארנו למעלה עשויה לא לחול.

מה כן ממשיך לחול: תקרת הפיקדון של §551 BGB, חובת התחזוקה של §535, שעון ששת החודשים של §548, וגם תקופת ההודעה של §573c – אלא אם סוכמה במפורש תקופה קצרה יותר, מה שהחוק מתיר בהשכרה לשימוש זמני (ובחדר מרוהט בדירת בעל הדירה חלה תקופה נפרדת לפי §573c(3)). ומעל הכול נשאר §5 WiStG, שאין לו חריגים כאלה.

וחשוב מכול: מה שקובע הוא מטרת ההשכרה שסוכמה בפועל, לא הכותרת שהודפסה על החוזה. אם הדירה היא מרכז החיים שלכם ואתם רשומים בה ב-Anmeldung, זו ראיה לכך שלא מדובר בשימוש זמני. ושאלו תמיד, לפני שאתם משלמים, מי חותם לכם על ה-Wohnungsgeberbestätigung – בשכירות משנה זהו השוכר הראשי, והוא חייב בכך בחוק.

טעויות נפוצות

לחפש רק בשכונות הכי פופולריות. Mitte, פרנצלאוארברג וקרויצברג הן החלום, וגם התחרות הגדולה. הרחיבו לשכונות מתפתחות, ובדקו את ההיצע של חברות הדיור הציבוריות בפריפריה של העיר.

להגיב לאט. השוק הוא מירוץ: מודעה נשארת באוויר כשבוע וחצי בממוצע, ומי שמגיב מהר עולה בראש הרשימה.

לפזר את כל המסמכים לכל מודעה. תיק מוכן מראש הוא יתרון; שליחת דוח SCHUFA, תלושי שכר וצילום דרכון לכל מי שמפרסם מודעה היא סיכון מיותר. מסרו בשלבים.

לשלם לפני צפייה. הסימן המובהק להונאה, וזו התופעה שגדלה הכי מהר בברלין.

להסכים לפיקדון גדול מהתקרה. שלושה חודשי שכירות הם המקסימום לכל הבטוחות יחד, וכל מה שמעבר ניתן לדרישה בחזרה.

לשלם על מטבח בלי מסמכים. בקשו רשימת פריטים וחשבוניות, שלמו רק אחרי חתימת החוזה, ותמיד בהעברה מתועדת.

להתעלם מ-Mietpreisbremse. אל תסתפקו בהשוואה ל-Mietspiegel: בדקו קודם אם הדירה נכנסת לאחד החריגים (בנייה מאחרי 1.10.2014, שיפוץ מקיף, שכירות קודמת גבוהה, שיפוץ בשלוש השנים האחרונות), ואם בעל הדירה יידע אתכם על החריג בטקסט קריא (מייל מספיק, בלי חתימה) לפני החתימה. אם לא – שלחו Rüge תוך 30 חודשים מתחילת החוזה.

לחתום על חוזה קצוב בלי לקרוא את סיבת ההגבלה. בלי סיבה בכתב החוזה נחשב פתוח; עם סיבה תקפה אתם מחויבים לשלם עד סוף התקופה.

לשלוח הודעת ביטול במייל. ביטול חוזה חייב להיות בכתב חתום, אחרת השעון בכלל לא מתחיל.

שאלות נפוצות

כמה זמן לוקח למצוא דירה? לרוב שבועות עד חודשים. תכננו דיור זמני בינתיים, ושימו לב שמודעה בברלין נשארת באוויר כשבוע וחצי בממוצע – מהירות התגובה היא חלק מהאסטרטגיה.

כמה פיקדון משלמים? עד שלושה חודשי שכירות, בלי הNebenkosten שמופיעות בחוזה כמקדמה או כתשלום קבוע, וזו תקרה לכל הבטוחות יחד: פיקדון, ערבות ו-Mietaval נספרים באותה תקרה. מותר לכם לפרוס לשלושה תשלומים חודשיים שווים, כשהראשון מגיע עם תחילת השכירות ולא בחתימה.

אני משלם דמי תיווך? כמעט תמיד לא. מתווך אינו רשאי לגבות מכם עמלה, אלא אם קיבל מבעל הדירה את ההרשאה להציע את הדירה אך ורק בעקבות ההסכם אתכם. דרישה שלא בתנאים האלה היא עבירה מנהלית, וכסף ששולם ניתן לדרישה בחזרה.

אין לי SCHUFA – מה עושים? מתחילים לבנות היסטוריה מיד (חשבון בנק, חוזה סלולר), אבל ציון שימושי לוקח כמה חודשים, אז לדירה הראשונה: מכתב מעסיק, תלושי שכר, וערבות (Bürgschaft) של בן משפחה. אל תציעו פיקדון גדול יותר: החוק מגביל את סך הבטוחות לשלושה חודשי שכירות, וכל הסכמה מעבר לכך אינה תקפה.

דירות מגיעות עם מטבח? לרוב לא. נהוג שהשוכר מביא מטבח או קונה אותו מהדייר היוצא (Ablöse) – תשלום שמוסדר ב-§4a WoVermRG: הסכם המחיר בטל ככל שהמחיר עומד ביחס בלתי סביר בעליל לשווי הפריט, הרכישה מותנית בכך שחוזה השכירות ייחתם, ותשלום כדי שהדייר הקודם יפנה את הדירה בטל לחלוטין.

מה זה WBS? אישור זכאות לדיור מסובסד לפי הכנסה, והתנאים שלהלן הם של ברלין. לאזרחי מדינות שמחוץ לאיחוד נדרש היתר שהייה שתקף לשנה לפחות, וצריכה להיות לכם כבר כתובת רשומה בברלין. הוא גם מגביל את גודל הדירה שתוכלו לקחת.

שאלו אותי בטופס על אזרחות. חייבים לענות? לא. השאלה על אזרחות אסורה במפורש לפי הנחיות רשויות הגנת המידע, ואינכם חייבים לענות עליה. אבל על שאלות שכן מותר לשאול – הכנסה, חדלות פירעון פתוחה, צו פינוי – חובה לענות אמת.

מתי אפשר לדרוש כסף בחזרה על שכירות מופרזת? רק אחרי שליחת Rüge לבעל הדירה. תוך 30 חודשים מתחילת השכירות ובזמן שאתם עדיין גרים בדירה – גם על תשלומים שקדמו לה; אחרי כן – רק על תשלומים שהגיע מועדם אחרי ההודעה. בכל מקרה כפוף להתיישנות של שלוש שנים.

מקורות

החוקים, הפסיקה והנתונים כאן אומתו מול המקורות הרשמיים הבאים (עודכן אוגוסט 2026). שני נתונים מצוינים בגוף הטקסט לפי מקורם ואינם ברשימה: ניתוח הביקוש של ImmoScout24 ובדיקת המוצרים של Stiftung Warentest מ-2021.

המידע כאן נבדק מול מקורות רשמיים, אבל נהלים, מחירים וזמינות בגרמניה משתנים. לפני שפועלים, כדאי לוודא את הפרטים מול הגורם הרשמי הרלוונטי. אם משהו כאן כבר לא מדויק, נשמח לשמוע ונעדכן.

תגובות

כדי להוסיף תגובה צריך חשבון. ההרשמה חינם ולוקחת דקה.

הרשמה

תגובות בעמוד הזה גלויות לכל אחד/ת שנכנס/ת לדף, גם בלי חשבון.

נעים להכיר 👋

הצטרפו בחינם ונרכיב לכם מסלול אישי לפי השלב שלכם — ונשמור לכם את ההתקדמות.

הצטרפו בחינם